对于租赁期限超过二十年的房屋租赁合同，如果没有其他无效的事由，并不会导致租赁合同整体无效，只是合同中超过二十年的部分无效。也就是说，二十年期限内，双方有权按照租赁合同的约定履行合同;二十年期限届满时，出租人有权收回房屋，承租人也有权拒绝继续支付租金并退还房屋。
房屋租赁合同无效的情形有哪些
一是出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的房屋租赁合同无效;
二是出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的房屋租赁合同无效。
需要注意的是，若因前述事项导致租赁合同纠纷，一审法庭辩论终结前取得相关许可证或者主管部门批准的，法院一般会认定合同有效。
【法律依据】
《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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