一物数卖合同的效力

1、当事人具有相应的订立合同的能力。合同是当事人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的、有意识地追求特定法律后果的行为，它直接关系到当事人的利害得失，因此要求当事人必须能够认识和辨认自己的行为，判断自己行为的法律后果，即必须具有相应的订立合同的能力；2、意思表示真实。意思表示真实是合同生效的一个重要构成要件，是指表意人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思。合同是意思表示一致的产物，是一种当事人之间的合意。这种合意是否产生法律上的效力，取决于意思表示是否真实；3、不违反法律和社会公共利益。合法是民事法律行为的本质属性，也是民事法律行为有效的当然要件。合同能产生法律效力就在于当事人的意思表示符合法律的规定，不合法的合同显然不能受到法律保护，也不能产生当事人所期待的法律效果。同时，合同不仅应当符合法律，而且在内容上也不得违反社会公共利益；4、形式合法。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。若法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，但如果当事人未采用书面形式，一方又已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同的书面形式更多的是作为证明合同存在的证据而出现。已经依法成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力，亦即法律效力。合同生效意味着双方当事人享有合同中约定的权利和承担合同中约定的应当履行的义务，具体有：（1）任何一方不得擅自变更和解除合同；（2）一旦当事人一方不履行合同规定的义务，另一方当事人可寻求法律保护；（3）合同生效后，对合同当事人之外的第三人也具有法律约束力，第三人（包括单位、个人）均不得对合同当事人进行非法干涉，合同当事人对妨碍合同履行的第三人可以请求法院排除妨害。

可以从以下几个方面认定农村房屋买卖合同的效力：1、购房者的主体资格是否合法。2、售房者的主体资格是否合格。3、购房者是否符合申请宅基地的条件。4、买卖是否经过村民委员会同意。

阳合同无效，阴合同可能有效，也可能无效，根据具体案情判断。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，即阳合同无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理，即阴合同的效力按照有关法律进行，符合法律条件的阴合同有效，双方应当执行，不符合条件的阴合同无效。无效合同自始不发生效力，当事人应当请求法院确认无效。【法律依据】《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

自书遗嘱的制订由遗嘱人自行完成，一般没有见证人在场，一般也不保留立遗嘱时相关情况的证据。而遗嘱是在遗嘱人去世以后才生效，一旦有利益相关人员提出异议，容易导致死无对证。因此，自书遗嘱的效力相对薄弱，容易导致遗嘱人的意愿无法实现。

到期不归还，可以拍卖，不过需要通过法院才可以拍卖的。

根据你的问题解答如下, 【小产权房屋买卖合同】小产权房买卖合同无效判赔信赖利益损失6年前，李女士花费4.5万元买下了北京市农民A的一套“小产权房”，并签订了《买卖房协议书》，没想到2006年被一纸判决认定为无效合同，要求李女士腾房，但同时认定A应对合同的无效负主要责任，并对李女士的信赖利益损失进行赔偿。北京市通州区人民一审判决A向李女士赔偿信赖利益损失18万余元。据李女士诉称，2002年7月，她购买了A在农村的一处院落，并签订了合同，2006年A向要求确认合同无效。随后以该房屋属于“小产权房”，不符合国家相关法律规定为由，判决双方签订的房屋买卖协议无效，要求她向A返还房屋，A则向自己支付房屋及添附部分价款9万余元。由于的判决同时认定A应为协议无效而负主要责任，并应对李女士的信赖利益损失进行赔偿，李女士据此又向提讼，要求A赔偿损失共计48万元。对于李女士的请求，A提出，双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效，根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋，农民只能拥有一处宅基地，因此自己不应该承担其他的赔偿责任。审理后认为，由于A在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止的流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。李女士申请的信赖利益损失的赔偿数额，则应当全面考虑A因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及李女士因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。依据相关公司的评估测算，通州一审判决A向李女士赔偿18万余元。更多精彩内容请进入专题

您好，对于您提出的问题，我的解答是, （一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。（三）合同无效的情形及处理原则1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：（1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；（2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；（3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；（4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；（5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；（6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；（7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：（1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；（2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。（五）物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；6、违反委托管理合同规定的。

买卖合同有书面形式、口头形式和其他形式之分。对于事实买卖合同，当事人对买卖合同是否成立极易产生纠纷。 　　在买卖合同纠纷案件中，主张合同成立的一方当事人，对合同成立的事实承担举证责任。对于没有书面合同的事实买卖合同关系，司法实践中，可以通过提交一方已经履行交付标的物或者给付价款的义务并为对方所接受的证据，此等证据主要包括交货凭证(如收货单、送货单)、结算凭证(如结算单、发票)以及债权凭证(如对账确认函、债权确认书)三类。 　　对于当事人仅以交货凭证或结算凭证主张买卖合同关系成立的情形，在相对人否认前述证据与买卖合同成立的事实之间有关联时，法院不能根据被告的否定性抗辩，直接否定买卖合同成立的事实，而是要具体结合当事人之间的交易方式、交易习惯及其他相关证据作出认定，必要时可以要求被告就买卖合同不成立的事实进行举证。“其他相关证据”，比如能证明双方当事人就买卖合同的主要内容达成一致的电话录音，与当事人无利害关系的第三人的证人证言等。 　　对于当事人以债权凭证主张买卖合同成立的情形，如果债权凭证已载明债权人名称，则可以直接认定买卖合同关系成立;如果债权凭证未记载债权人的名称，在无相反证据证明的情况下，可以推定凭证持有人为合法的债权人，进而认定买卖合同关系成立。若债务人欲否认债权凭证持有人系买卖合同相对方，则举证责任转移至债务人一方，债务人需另行举证证明债权凭证持有人并非该债权的合法债权人这一事实。从对买卖合同成立的证明力上来看，没有记载债权人名称的债权凭证对买卖合同成立的证明力要大于交货凭证和结算凭证。 　　司法实践中，被告通常以不认可签收人是其工作人员或者不认可签收人有权利代表其签字的方式，否认签字人与其有法律上的关联，从而否认买卖合同成立的事实。就签收人是否为被告的工作人员、是否有权代表其签字的事实而言，被告具有较强的举证责任能力，而原告方的举证能力较弱，法院可以根据当事人的申请，要求对签收人持有异议的当事人就否认的事实举证，或者要求其提交工作人员的花名册、工资表等文件。如果其拒绝提供或提供的文件有重大瑕疵，应当承担举证不能的后果。法院亦可根据当事人的申请或依职权到劳动保障部门调取证据，进而认定签收人与被告之间是否存在劳动关系或代理关系。 　　第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

支付房款后实际占有房屋的话，问题不大……

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，经双方协商，就买卖公墓墓位达成如下协议： 　　第一条 合同双方当事人 　　出卖人(甲方)：_______________ 　　注册地址：_____________________ 注册号：_________________ 　　法定代表人：___________________ 电话：___________________ 　　买受人(乙方)：_______________ 　　身份证号：_____________________ 发证机关：_______________ 　　通讯地址：_____________________ 电话：___________________ 　　现住址：_______________________ 　　使用人姓名：___________________ 性别：___________________ 　　使用人姓名：___________________ 性别：___________________ 　　买受人与使用人的关系：____________与________;________与________。 　　第二条 项目建设依据：出卖人经批准建设公墓。 　　公墓名称____________________ 。公墓设置文号：_________________。 　　第三条 标的物：墓位。墓位即墓穴、墓体、格位的统称。标的物的使用权为乙方。 　　第四条 墓位数量数量：__________座。编号：____________________。 　　第五条 墓位材质：____________________________________________。 　　第六条 墓位款项(人民币) 　　一、墓位总价款：__________拾__________万__________仟__________佰__________拾__________元整￥__________元。其中： 　　(一)墓位费：__________拾__________万__________仟__________佰__________拾__________元，￥__________元。 　　(二)管理维护费：__________年，__________万__________仟__________佰__________拾 __________元，￥__________元。 　　(三)其它费用：__________万__________仟__________佰__________拾__________元，￥__________元。 　　二、付款时间、方式： 　　(一)本合同签订之日，乙方向甲方支付墓位费的__________%作为定金，计￥__________元。 　　(二)乙方于__________年_______月_______日前，一次性付清墓位总价款。 　　(三)逾期未付清上述款项属乙方违约，甲方有权处理该墓位。 　　三、乙方因特殊原因需变更使用人(未入葬)的，应向甲方提出书面申请，经甲方核实无误同意后予以变更，不收变更费。如甲方已制作墓碑，则费用由乙方承担。 　　第七条 墓位使用期限届满时需要履行的事宜： 　　一、公墓土地所有权依法归国家所有。甲方依法开展公墓经营活动，保证乙方在合同期内的合法权益。 　　二、公墓使用期限：每期使用时间为__________年。使用期届满，如乙方需继续使用该墓位时，必须与甲方签定《公墓墓位续用合同》仅交管理维护费。 　　三、管理维护费：一次性收取，期限不得超过贰拾年。 　　四、使用期届满的前壹年，甲方须书面通知乙方。无法联系的，登报公告。 　　从乙方收到书面通知或登报公告之日起__________年后，乙方不与甲方签定《公墓墓位续用合同》的，墓位由甲方收回，骨灰(遗体)依法集中处理，对此乙方不得有任何异议。 　　第八条 甲方责任 　　一、因设计、施工、工程质量或管理不善等原因，造成使用人骨灰毁失的，一次性赔偿乙方￥__________元。 　　二、因甲方原因造成乙方使用人的墓碑碑文、碑体、碑座等错误或制作、安装过程中有严重损坏的，甲方负责免费更换、安装。 　　三、因甲方原因，将乙方已购墓位再次销售给第三方的，乙方可任意选择以下一条(第__________条。) 　　(一)甲方退还乙方所购墓位款项，并向乙方支付墓位费__________%的违约金计￥__________元。 　　(二)甲方在规划区内，向乙方提供同等墓型、同等材质，同等数量的墓位，并向乙方支付墓位费___%的违约金，计￥_______元 　　第九条 乙方责任 　　一、墓碑：按甲方设计加工制作。如乙方要求对墓碑进行特殊处理的，甲方在不影响整体环境的前提下，应满足乙方要求，由此产生的费用，双方协商。 　　二、碑文：甲方已按乙方所签碑文的清样或小样制作，乙方要求改内容的，甲方应尊重、满足乙方要求，由此产生的一切费用，由乙方承担。 　　三、乙方因违约甲方的《墓园规定》造成甲方损失的，应承担赔偿责任。 　　四、乙方凭本合同、购墓发票《墓位证》领取使用人骨灰。 　　第十条 《墓位证》由贵阳市民政局统一监制。 　　第十一条 乙方要求迁移使用人骨灰时，应书面通知甲方，并由买受人自行办理相关手续及承担费用，乙方迁移骨灰后，即放弃该墓位的使用权，本合同完全终止。 　　第十二条 因不可抗拒力造成墓体损毁、骨灰毁失或因自然风化、树脂滴染造成碑体变色、损坏，甲方可采取登报公告或书面、电话等方式及时通知乙方，并采取有效措施尽可能减少损失。甲方未尽到通知义务的。应承担赔偿责任。 　　第十三条 本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，按以下第______种方式解决 　　一、仲裁：向__________仲裁委员会申请仲裁; 　　二、诉讼：向__________人民法院起诉。 　　第十四条 本合同未尽事宜，由双方约定后作为本合同的附件，具有同等法律效力。 　　第十五条 本合同一式肆份。甲方参份，乙方壹份。 　　第十六条 本合同自双方签字之日生效。 　　第十七条 其它条款：_______________________________________________ 　　出卖人签字盖章：___________________ 　　法定代表人：_______________________ 　　委托代表人：_______________________ 　　业务经办人：_______________________ 　　电话：_____________________________ 　　邮编：_____________________________ 　　___________年_________月_________日 　　买受人签字或盖章：_________________ 　　受用人：___________________________ 　　使用人：___________________________ 　　委托代理人：_______________________ 　　电话：_____________________________ 　　邮编：_____________________________ 　　___________年_________月_________日

需要具体明确休息天数，否则无效。