（一）
商品房认购书对于房屋
买房合同的作用
商品房认购合同是约定
商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就
合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、
违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为
买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。《审理商品房
买卖合同纠纷的解释》第5条规定了认定条件：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受
购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（二）认购书和
房屋买卖合同的法律效力差别签订认购书并不等于预售商品房，认购书不是商品房买卖合同。没有取得
商品房预售许可证条件下签订认购书并没有违反法律或行政
法规的强制性规定，因此是有效的。商品房认购书和商品房买卖合同虽然具有内在的“预约与本约”的联系，但“认购”不等于“预售”。商品房认购书以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的;而商品房买卖合同以“商品房实物”为标的，以“达成交易”为目的。（一）商品房认购书存在哪些陷阱1、认购书中对预售商品房的具体情况描述不详开发商认购协议书中，一般没有将对买受人的重要承诺写入该协议，只是一个简单的楼号，为将来买卖合同的成功签订增加了困难，让买受人处于不平等的地位，也为开发商未来逃避责任铺好了路。2、认购协议中注明
买房者“已阅”未存在的房屋买卖合同这显然对买受人是不公平的，同时违反了民法上的诚实信用原则。既然商品房买卖合同尚不存在，其内容自然无从谈起，3、在认购协议书中还会规定，因购房者原因未能签订商品房买卖合同的，
定金不予退还。但开发商提供的认购协议书中一般都未规定由于开发商的原因导致买卖合同不能签订所应承担的责任，也未规定哪些情况导致买卖合同不能签订是属于买房人的责任，哪些情况属于开发商的责任。这些违反了交易的公平原则。（二）签订房屋认购书要注意什么对于认购书中存在的种种陷阱，买房人一定要注意以下几点：1、在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。2、签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。3、如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。
