疫情期间减免租金有没有法律依据？

一、疫情期间减免租金有没有法律依据?

疫情期间减免租金有法律依据，根据《民法典》（2021年1月1日起实施）第一百八十条的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。

《民法典》第590条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，在出现不可抗力的客观情况时，合同相对方可以主张解除合同、迟延履行或者部分履行合同。

按照通识，构成不可抗力情形的主要包括三类：(1)自然灾害，如地震、海啸、台风、洪水、泥石流等;(2)社会异常事件;(3)政府行为，如征收、征用、管制、禁运等。新冠疫情大面积爆发导致承租人请求减免租金，应当视情况判断其是否符合“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，并不能一概而论。

情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，在不可抗力情形之外发生的，因客观情况致使继续履行合同影响公平原则的，合同双方也可以请求变更或解除合同，此种情形主要依据公平原则进行判断。

二、哪一类型的租户可以免租?

一是因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施停业的，租赁合同适用不可抗力原则，应当减免租金。在疫情冲击下，政府及有关部门为防治疫情，采取了诸多行政措施，如关停景点、电影院、娱乐演艺场所、网吧等，甚至个别地区的政府部门关停了餐饮服务行业。此种情形下，对于承租人而言，无法使用租赁物，且该种客观情形显然是不能预见、不能避免并不能克服的，疫情影响适用不可抗力，应当减免租金。

二是未强制要求关停，但受影响较大的，租赁合同不适用不可抗力原则，可适用公平原则，酌情减免租金。胡俊认为，部分行业，虽未被强制关停，但受疫情影响较大，如餐饮服务单位(未被关停的)、厂房、商场、酒店等，租赁物仍可使用，但无法完全达到合同预期目的，按原合同履行租赁合同对承租人的权益有重大影响。此种情形下，疫情不适用不可抗力，但可适用公平原则，请求酌情减免租金，出租人与承租人共担损失，共渡难关。

三是出租住宅、生活超市等，大部分在疫情中不受影响或受影响较小的租户。胡俊认为这部分租户不适用不可抗力，出租人在法律上无减免租金的法定义务。但承租人、出租人可以通过友好协商解决，合理减少、分担损失。

在疫情期间，实际上很多的人员他们是并没有实际使用所租赁的地方的，对一些中小企业根本就不能够进行正常的运营工作，自然也是没有使用厂房，所以此时租金是否支付应当根据当地的政策以及合同的法当中作出的规定是有法律依据可以减免的。