一、发生
购房定金纠纷时，法律如何规定
定金返还问题？ 所谓定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以
保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在
买卖合同中，只
要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的权，定金归收取定金的一方。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保
合同履行的方法称为
定金罚则。 我国法律规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立
商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 二、发生购房定金纠纷时，什么情况下开发商必须返还购房定金？ 根据上述的法律规定，在以下情况下开发商必须返还购房定金： （一）因开发商的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。 定金具有担保和惩罚的性质，也就是说，
购房者先交给开发商购房定金，在之后再签订正式的
购房合同，如果购房合同顺利签订，那么购房定金就一般转为购房款；如果购房合同未能顺利签订，那么购房定金就要区别情况对待。 《
担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行
债务后，定金应当抵价款或者收回。给付定金的一方不履地约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍反还定金。虽然说购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的。也就是说，如果由于开发商的原因，导致商品房买卖合同未能顺利签订，那么开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，这就是购房定金的惩罚性质的体现。 （二）因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。 如果商品房买卖合同未能顺利签订，但是这不是开发商或者购房者的原因导致的，换句话说，如果开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是必须要把购房定金全额返还给购房中的。但是，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，所以开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。 需要提醒的是，这里所谓的“不可归责于双方当事人的事由”主要体现为法律上的不可抗力。不可抗力，是
合同当事人在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。比如，由于发生了自然灾害，导致
商品房不符合当事人交纳定金时的条件，如果购房者拒绝签订
商品房合同，那么开发商就不需要双倍返还定金，而是全额返还购房定金。
