集体土地上企业拆迁的法律工作总揽

律师在企业拆迁过程中的法律服务作用主要体现在调查、制作拆迁损失报告、拆迁补偿安置谈判协商、参与诉讼和裁决、签订拆迁补偿安置协议五个方面。

企业拆迁中，解决纠纷的最好途径是谈判协商，而非诉讼和裁决。

因为毕竟诉讼和裁决都是在谈判协商确实无法达成一致的情况下才不得已付诸实施，不仅要承担相应的法律风险，同时也花费巨大的时间、物力、财力成本。

所以，企业应该正确认识律师在拆迁全程中的作用。

现在，我就此具体介绍一下调查、制作拆迁损失报告、拆迁补偿安置谈判协商、参与诉讼和裁决、签订拆迁补偿安置协议五个方面的律师工作及其他辅助性法律服务。

一、调查阶段 如果被拆迁的属于系集体土地上的房屋

应当依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及其配套法律法规作为实施拆迁项目的法律依据。

自2015年下半年，全市开展首都非功能区和劳动密集型产业疏散行动，而棚户区的改造则仍然在有条不紊地进行。

现在北京大多数遭遇拆迁的企业都是因为这两个原因而被征收土地。

但无论属于哪一种情况，企业作为经营性的被拆迁人都应当获得应得的补偿和安置，尤其是对两停损失、搬迁费、周转费等相关对补偿直接关系到企业是下一步发展和生死存亡，所以，应当高度予以重视。

律师在调查过程中，主要是从拆迁方应当具备的合法拆迁流程作为切入口，调查所涉拆迁地块上的各项文件是否齐备，进而合理推测出拆迁所进行到那一步，并了解拆迁行为是否具备合法性，为后期的协商谈判做准备。

首当其要的重要问题是拆迁许可证，此证是决定拆迁行为是否合法的必要文件。

而建设单位申请核发拆迁许可证时应提交下列文件：

(一)用地批准文件;

(二)规划批准文件;

(三)拆迁实施方案;

(四)安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

通过调查这四项文件也可以侧面了解拆迁行为是否手续齐备。

另外，其他具体需要调查的事项如下： 用地批复 立项批复 北京市规划 建设用地规划许可证及附图附件 拆迁许可证及续证 拆迁计划 拆迁方案 需要注意的是，调查本身即是寻求拆迁相关文件的手段，也是寻求同拆迁方博弈筹码的方式，因此，在申请信息公开过程中，可能被申请的机关本身会产生新的违法情形，比如：超过法定期限回复申请，又比如，自身应当留存相关文件确回复未留存。

把握住这一点，就可以从政府的每一个漏洞中寻求破绽，为后边的谈判提供筹码。

根据政府信息公开调查情况，以被拆迁人的名义给拆迁人和拆迁实施主体发函，函告被拆迁人在此次拆迁中依法享有的权利，并禁止拆迁人和拆迁实施主体将委托人应获取的补偿款支付给其他主体。

同时，向拆迁人和拆迁实施主体表明关于委托人的应获得补偿数额，应当与委托人进行沟通协调，否则如委托人的利益遭受损失，由拆迁人承担。

这种发函本质是由被拆迁人主动启动同拆迁方的谈判交流，保持不卑不亢的姿态。

另外，在调查阶段还可以同时进行的是财产证据的保全。

在征求被拆迁人意愿，如被拆迁企业的企业主愿意就厂房的机器设配、原材料、成品、半成品及厂区情况进行财产证据保全和公证，律师完全可以就厂房情况通过摄影和拍照方式留存必要证据，这一是为之后做拆迁损失报告做准备，二是为防止拆迁方强制拆除后没有证据证明财产损失而做的必要准备。

二、协助制作拆迁损失报告 损失报告的制作是必要的

因为完全按照拆迁方的评估报告进行拆迁补偿安置，即便拆迁方为我们多划几平米，较高几个评级点数，实际仍然在拆迁方的套路下计算出的补偿数额，一方面不能完全体现被拆迁人的利益，另一方面会缺乏主动。

又因被拆迁人对企业生产情况较为了解，前期先由被拆迁人对财产损失进行统计，律师做适当整理，是十分合适的。

拆迁损失报告虽然会因为企业自身情况不同而个有区别，但大体上具体统计内容如下：

 (1) 机器设备 

1.区分可移动和不可移动 

2. 移动价值较高的请注明 

 (2) 生产原材料

 (3) 产品的成品及半成品 

(4) 自建厂房面积及厂房装修装饰情况 

(5) 变压器 

(6) 办公设配及装饰装修

(7) 厂区绿化价值

(8) 土地平整及硬化费用 

(9) 道路 

(10) 合同剩余年限 

(11) 搬运费用 

(12) 临时安置费 

(13) 员工工资及保险 

(14) 企业纳税情况 

(15) 特许证件有无 

(16) 强弱电电路系统 

(17) 监控设施设配 

(18) 库房 

(19) 大额订单及违约金 

(20) 供排水系统 

(21) 暖气 

(22) 地下隐蔽工程 

(23) 围墙米数 

(24) 大门 

(25) 厂房地面附属物 

 以上内容由被拆迁人整理完毕后，将其基本材料及数据交给律师，由律师做适当润色，并制作成正式的、逻辑周延并更容易让拆迁方认可的财产损失清单表格，以便对补偿争取数额进行分析。

另外，律师结合前期的调查结果及汇总，制定法律意见书，形成阶段性结果。

三、拆迁补偿安置的谈判 正如前文所说，解决纠纷的最好途径是谈判协商，而非诉讼和裁决。

因此，拆迁案件法律服务的核心正是在于谈判，必须予以重视。

大体上讲，谈判前的材料准备沟通必须要做好充足工作。

在谈判前，要准备好企业财产损失清单、法律意见书、拆迁项目调查文件及分析。

这些都是谈判的必要“装备”。

还需要确定合适的谈判对象，拟定谈判要点。

谈判时，及时了解该项目的拆迁进度及现状，切不要与实际脱节，导致谈的成功却毫无作用。

另外，了解类似已经签署协议企业的补偿标准及大致数额，参考这方面数额大致估计对方的底线及上升空间。

以上的过程中，律师会给委托人做适当的谈判心理辅导及谈判技巧培训。

在适当的时机，律师需要陪同被拆迁人一同去进行谈判。

大多数情况是律师以企业主的朋友或股东的名义参与谈判，避免直接引起对方戒心;但要注意，也存在大量的情况是律师不方面直接出面的。

另外，必须有一个意识：谈判不是一蹴而就的。

评估前有摸底谈判，评估后以评估数额为起点进行谈判。

如果进行诉讼，则裁决前后都会进行谈判。

另外，拆迁方还会委托企业主的朋友亲戚进行游说，这本身仍是谈判的一部分。

这就意味着，一个谈判会有好几个阶段，一次拆迁会经历许多次谈判，切莫有急功近利、揠苗助长的心态。

具体技巧上，谈判中要注意一下几个方面：

 1、谈判初级阶段要做到多听少说。

2、谈判时要注意做好谈判记录，注意分析对方的底线。

3、谈判参加人员“红脸白脸”的分工。

很多企业类委托人怕得罪拆迁人和出租人，怕一旦得罪拆迁人就得不到高补偿了。

事实是，被拆迁人表现地越弱势，越难得到高额的补偿，所以不能一味地示弱。

但也不能一味强势，关闭谈判大门。

所以要在当事人成员内部进行分工，要有红脸白脸的分工。

同时，律师也是如此。

以便做到有理、有利、有节以达到良好的谈判效果。

4、不轻易报价。

5、接到谈判通知后可先了解谈判内容及有无新进展，如果没有太大突破，则可以借理由不参与，避免无谓的时间精力消耗，避免疲劳战。

6、注意区分拆迁方的挑拨离间。

7、最后，虽然要坚持自己的低价，但绝不要被作为“钉子户”典型，不利于后期谈判。

四、诉讼的同时启动 企业拆迁中，解决纠纷的最好途径是谈判协商，而非诉讼和裁决。

因为毕竟诉讼和裁决都是在谈判协商确实无法达成一致的情况下才不得已付诸实施，不仅要承担败诉的法律风险，同时也花费巨大的时间、物力、财力成本。

所以要慎重诉讼。

需要视案件的进展及需求提起行政复议或行政诉讼类别和数量。

如果打算启动诉讼，则需要具备宏观的视角，要了解所能进行的全部诉讼有哪些，适当选择最有利的诉讼。

可能引发的诉讼，大体上有：

 1、 我方诉拆迁主管部门 

2、 我方诉拆迁实施主体 

3、 我方诉拆迁管理机关 

4、 我方诉拆迁主导机构

 5、 我方诉公安类型的诉讼 

6、 村委会或出租人与我发产生租赁合同纠纷的民事诉讼 其中，前五种均是行政诉讼，涉及到是否需要先行复议的问题。

毕竟，一旦选择诉讼则不能再进行复议程序，而复议本身的期间经过有时也是被拆迁人的筹码之一。

五、签订拆迁安置补偿协议 在诉讼和谈判平行进行下，完成协商，达成最有利的补偿方案。