在购房协议正式缔结之后，若房产被设定了抵押权，那么购房者有权向人民法院或仲裁机构提出申请，请求宣告购房协议无效，同时也有权利要求终止该项交易，退还已经支付的购房款项，并寻求获得对方的相应赔偿。
依照我国相关法律法规，卖方在签定购房协议之后对其所出售的房产进行抵押的行为，无疑是一种严重的违约行为。
因此，当购房者提出退房的诉求时，卖方应当无条件地归还买方已经支付的购房款项及其对应的利息，并且还需承担由此产生的所有赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》第三百九十五条
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
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