根据相关法律,对于划拨土地上的房屋转让
合同的效力如下 本案案情并不复杂,但就划拨土地上的私有房屋能否转让存在两种不同意见:第一种意见认为,可以转让,杨某与曹某签订的住宅楼买卖协议合法有效,应驳回杨某的
诉讼请求;第二种意见认为,以划拨方式取得的国有
土地使用权未经县级以上人民政府土地管理部门批准,不得转让,因杨某出售给曹某的房屋系私有房屋,而该房屋占用的土地系国有划拨土地,故杨某与曹某签订的住宅楼买卖协议无效,曹某应当将协议约定的房屋返还给杨某。
城市房地产管理法第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院有关规定,报有批准权的人民政府审批”。可见,我国法律规定,划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是,在司法实践中,未经批准办理土地使用权出让手续就转让
划拨土地使用权,是一种常见现象。实务中,更多的则是先进行转让,再由划拨土地的受让方直接与政府办理
土地出让手续。为此,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条明确规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”即土地使用权人与受让方订立的
转让合同应为有效合同。依此可见,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,未报请有批准权的人民政府审批同意,划拨
土地使用权转让行为并不当然无效,可以通过效力补正。此种情形,符合合同效力补正原则。