详细问下房屋买卖合同登记备案的具体内容，谢谢

房屋买卖合同登记备案在相关法律中有提到的，例如
1、根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
由此可见，买卖房屋并不是必须非得办理预告登记。
2、买房时如果办理预告登记，使已登记的债权请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，即使得债权具备了物权的某些效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
3、商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这点需要注意。
二、如何办理房屋预告登记
1、预购商品房预告登记需要的材料：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）已登记备案的商品房预售合同原件；
（4）当事人关于预告登记的约定原件；
（5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；
（6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
2、预购商品房抵押权预告登记需要的材料：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）抵押合同原件；
（4）主债权合同原件；
（5）预购商品房预告登记证明原件；
（6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件；
（7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
3、房屋所有权转移预告登记的材料：房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交下列规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）转让方的房屋所有权证；
（4）房屋所有权转让合同原件；
（5）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。
4、房屋抵押权预告登记所需的材料：已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）主债权合同原件、抵押合同原件；
（4）房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件；
（5）当事人关于预告登记的约定原件（抵押合同中有约定的除外）。
5、预告登记的变更登记需要的材料：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）预告登记证明原件；
（4）变更事实的有关证明文件原件。
6、预告登记的注销登记需要的材料：
（1）登记申请书原件；
（2）申请人身份证明；
（3）预告登记证明原件；
（4）证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。
7、具体程序：
（1）确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。
（2）与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。
（3）申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后，买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。
（4）申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。
8、当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
通过上文的介绍，相信我们对“买房必须办理预告登记吗”以及“如何办理房屋预告登记”有了更深的认识。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以办理预告登记后，并不意味着高枕无忧，要尽快申请房屋产权登记。如果想要防止出卖人将房屋再次出售或进行抵押，可以在专业律师的帮助下办理预告登记，更好地保障自身的合法权益。

房屋买卖合同登记备案会出现以下几个小问题
一、交房要具备什么条件
期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前的格式合同中仅规定了：
1、该商品房经验收合格。
2、该商品房经综合验收合格。
3、该商品房经分期综合验收合格。
4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件四种标准，这四种标准都会取得一定的证明文件，但验收部门不可能对每套房子都进行验收，只能通过抽查方式进行，难免会有部分房产存在这样或那样的问题，这就涉及到该种房屋是否视为交付？作为开发商，已经取得了政府部门的批准文件，当然认为符合交付条件；但对客户来讲，自己的房子存在问题，肯定不算交房；开发商什么时候符合条件，什么时候算交房，修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产，存在问题的概率越大，但是现在的合同文本中却无法解决。
因此，无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。存在问题的房屋如果视做交付，那么开发商承担保修责任，而不需要承担逾期交房的违约责任；存在问题的房屋不视做交付，那么开发商承担逾期交房的责任，需要向客户支付一定的违约金作为赔偿，逾期交房超过一定的天数，则客户可以行使退房权。该问题约定清楚，对合同的顺利履行非常有帮助，对双方正确的行使权利、履行义务提供了合同依据。
二、开发商交付的房屋不合格怎么办
根据国家《住宅设计规范》，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室、厨房与卫生间等基本空间。如果商品住宅可分割拆零销售，就会造成不成套型的住宅，违反了国家的强制性标准的规定。如果开发商交付的房屋违反了这些规定，房屋不合格了，则买房者可以通过下列救济方式寻求救济、。
1、实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
2、解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
3、违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
4、违约侵权责任。