根据现行法律法规的规定,商品房买卖合同可以行使合法解除权的情况主要有以下几种:
首先,当出现根本性的违约行为时,买方有权行使解除权。
这里提到的根本性违约包括但不限于以下四种情况:
①商品房买卖合同签订之后,卖方没有事先通知买方并将房屋再次抵押给第三方;
②同样地,如果卖方在商品房买卖合同签订完成后,未经买方同意就将房屋出售给了第三方;
③卖方故意隐瞒其所销售的房屋已经出售给第三方或被作为拆迁补偿安置房的事实;
④房屋的主体结构存在严重的质量问题;
⑤房屋的质量问题对正常居住使用产生了严重的影响。
其次,当卖方延迟履行义务时,买方也有权行使解除权。
具体来说,当卖方延迟交付房屋或者买方延迟支付购房款项,经过催告后在三个月的合理期限内仍然没有履行的;
或者是在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于卖方的原因,导致买方无法办理房屋所有权登记的。
最后,还有其他一些特殊情况下,买方也可以行使解除权。
例如,当房屋的实际面积与合同中约定的面积之间的误差比例超过了3%;
或者是在商品房买卖合同中约定,买方需要通过担保贷款的方式支付购房款,但是因为当事人一方的原因而未能成功签订商品房担保贷款合同,从而导致商品房买卖合同无法继续履行的。
《民法典》第五百六十二条
当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。