根据上述的法律规定，在以下情况下开发商必须返还
购房定金： （一）因开发商的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。
定金具有担保和惩罚的性质，也就是说，
购房者先交给开发商购房定金，在之后再签订正式的
购房合同，如果购房合同顺利签订，那么购房定金就一般转为购房款；如果购房合同未能顺利签订，那么购房定金就要区别情况对待。 《
担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行
债务后，定金应当抵价款或者收回。给付定金的一方不履地约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍反还定金。虽然说购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的。也就是说，如果由于开发商的原因，导致
商品房买卖合同未能顺利签订，那么开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，这就是购房定金的惩罚性质的体现。 （二）因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的，开发商必须返还购房定金。 如果商品房买卖合同未能顺利签订，但是这不是开发商或者购房者的原因导致的，换句话说，如果开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是必须要把购房定金全额返还给购房中的。但是，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，所以开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。 需要提醒的是，这里所谓的“不可归责于双方当事人的事由”主要体现为法律上的不可抗力。不可抗力，是
合同当事人在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。比如，由于发生了自然灾害，导致
商品房不符合当事人交纳定金时的条件，如果购房者拒绝签订
商品房合同，那么开发商就不需要双倍返还定金，而是全额返还购房定金。 以上就是对“对于
买房定金纠纷，什么情况下开发商必须返还购房定金”所做的详细解答。不难看出，根据法律规定，只有在开发商存在过错导致购房合同不能签订，或者因不可归责的原因导致双方当事人不能签订合同时，开发商才需要返还定金。从实践来说，购房者要求开发商返还购房定金的纠纷常常发生在开发商存在过错行为的情况下，也就是购房者认为签订合同时的商品房与交纳购房定金时的不同。
