不动产宅基地可以买卖吗

在我国现行法律框架内，农村宅基地并不能实现自由流通和交易。
这是由于，法律明确规定个人仅能在农村宅基地上享受使用权益，却无法直接拥有其所有权。
值得注意的是，尽管农村宅基地归属于集体所有，但宅基地之上所建设的房屋在符合特定条件时，仍可进行合法的买卖行为。
依据2021年正式生效的《中华人民共和国民法典》第三百六十二条之规定，宅基地使用权人依法享有对集体所有土地的占有权和使用权，并且有权依法利用这些土地来修建住宅以及附属设施。
此外，《中华人民共和国土地管理法》第九条也明确指出，城市市区的土地属于国家所有。
然而，农村和城市郊区的土地，除了法律明确规定属于国家所有的之外，其余部分均属于农民集体所有；
至于宅基地和自留地、自留山等，同样属于农民集体所有。
具体到农村宅基地而言，它属于农村集体经济组织所有，是农村集体经济组织依法无偿划拨给本村村民用于建房的。
因此，在实践操作中，村民之间签署的宅基地买卖协议往往因违反法律规定而被判定为无效。
根据相关法律法规，在遵循特定程序的前提下，村民可以将自身享有的宅基地使用权进行转让。
关于农村宅基地使用权转让所需满足的条件，主要包括以下几个方面：
首先，农村宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部成员之间进行转让。
换言之，农村宅基地作为集体经济组织赋予其本村村民的一种福利待遇，村民凭借其集体经济组织成员的身份才能享有宅基地使用权，非集体经济组织成员则无权获取本村宅基地的使用权。
其次，农村宅基地使用权进行转让必须得到集体经济组织的书面批准。
最后，受让人不得违反“一户一宅”的法律规定。
因此，在农村宅基地转让过程中，受让人在本村应满足“一户一宅”的要求，不得出现“一户多宅”的现象。
如果一户中有多个子女且符合分户条件，在依法办理分户手续之后，便可作为受让人获得本村宅基地使用权。
此外，受让人还须符合宅基地的其他分配条件。
《民法典》第三百六十二条
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《土地管理法》第九条
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。