根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
据此,商品房的订购书符合以下两个条件,应当认定为商品房买卖合同:
1、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;
2、出卖人已经收受购房款。
不得收取费用,否则,签订车位的预订合同(非销售合同:没有取得预售许可证,是否有后果,仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间,个人认为没有违法所得,风险可控,类似房屋认购书),效力如何,是行政违法,但是,这里不是预售合同。二问题,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释,没有取得预售许可证,预售合同是无效的、销售管理办法,没有取得预售许可证,不得销售,而是预订合同,个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同:第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,不收费,要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订,是否属于销售行为、依现行房地产管理法:一。参考
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