商业房产土地增值税怎么计算

土地区域价值增益税（下文简称“土地增值税”）的征收执行标准为通过对房地产项目在买卖过程中获得的收益，在净减去法定扣除项目限定额度之后所得出的增值额，以此作为征税依据，并依照四个层次的超比率累积累进税率进行缴纳。
具体而言，税收标准如下所列：
首先，增值额在法定扣除项目金额未满50%的范围内，适用税率设定为30%；
其次，增值额超出法定扣除项目金额50%，但尚未达到法定扣除项目金额的100%的情况下，税率制定为40%；
再者，增值额超过法定扣除项目金额的100%，但尚未达到法定扣除项目金额的200%的情形，税率设定为50%；
最后，增值额超出法定扣除项目金额200%以上，税率则上升至60%。
此种税务制度引入了两个主要的征收方式：
一方面，基于预估值的核定征收方式，即根据出售二手房屋交易达成时的总价值和适用的等同于现行个人所得税征收标准实施的1%的征收率计算得出；另一方面，则针对无法提交凭证或仅能提交房地产评估机构出具的评估报告的情况，依据法定扣除项目金额以及采用四阶段超比率累计累进税率来计算税收。
例如，如果公开成交价格为500,000元人民币，那么根据上述办法，土地增值税应为该数值乘以1%（即50000元人民币）。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条
计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。