1、
土地转让合同系已经取得国有
土地使用权的人将自己享有的土地使用权通过双方协商一致的方式转移给受让人的协议。既是协议，合同的成立、生效要件就应当依照《
合同法》等相关法律确定。就本案而言：转让的土地的性质是关键，是国有还是集体性质。2、 转让方未取得
土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。3、未经批准转让划拨土地，违反行政
法规的强制性规定，合同当然无效。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交
土地出让金，并办理相关出让土地手续。
