二手房交易怎么核实出卖人身份，怎么核实房屋状况？

一、二手房交易怎么核实出卖人身份二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：
①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。
②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。
③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。
④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。
⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核离婚协议书或判决书的真实及有效性。
⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。
⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。
⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。
二、二手房交易怎么核实房屋状况由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：
①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。