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一、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
二、签合同
卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
三、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
四、立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
五、缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
六、办理产权转移过户手续
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1.营业税:(税率5.55%
卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点:
①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2.个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
......
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(一)查询户籍状况。在交易之前,查询房屋户籍状况是非常必要的。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理。一旦迁户有问题,买方可以拒绝购买。
(二)核实相关证件。购买二手房时,买方可以要求卖方出示户口本,自己复印后留印户口复印件,以确认房子的户籍状况。
(三)明确违约责任。在签订买卖合同时,可以在合同上注明相关条款,买方要明确两方面:一方面是付款的时间,买方只有在确认所购房屋中的全部户口迁出时,才可以付清全部的购房款;另一方面是明确了违约责任,就可免除买方在损害方面的举证责任,不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
二手房过户查清哪些方面:
(一)房屋权属清晰。了解房屋权属,俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。
(二)物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。
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一、户口问题可能带来的麻烦 买房子的时候户口问题处理不好,会带来三个方面的麻烦。
1.会不会影响自己落户上海现在的规定是不影响落户。
以前根据相关规定,出卖人房屋上有户口,如果不迁出,买受人是不能落户的。这对买受人是极不公平的。如:我买房子就是为了落户的,以便更好的工作、求学的,但却因为出卖人拒绝迁出户口,我就不能落户了。为了维护买受人的利益,现在上海的规定是即使出卖人没有迁出户口,买受人也可以落户。外地的一定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清楚房屋上已经有户口了,买受人还能否落户。
2.会不会影响房屋再转让,答案是肯定的,会影响。
你卖房子的时候,如果房子里面只有你自己家的户口,那还好办,你迁出就可以了。如果房子里还有上家的户口,甚至上上家的户口,懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把所有的户口都迁出,买受人也不一定敢买。
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二手房交易相关咨询
法律咨询顾问律师 最近回复:
在签订合同之前一定要注意是否合同的标的是否是《城市房地产转让管理规定》的不可以转让的情形,
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定
第十条规定的条件的;
(二)司法机关和依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第
一,应该明确的把房屋产权年限和其他家具、物业等写进补充协议里去。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。我们经常会发现,在买房之后,一些口头承诺的设备啊配套啊都不存在了,如果我们在补充协议里面有这些内容,那么日后的维权就有据可依了。
第
二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。一般来说,在正常办理收房手续以后,就可以办两证了。也有卖方存在问题导致业主不能办理产权证的现象,这个时候要怎么解决或者赔偿,可以约定一下。
第
三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
第
四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些房屋卖家经常在公摊上做文章,所以要和卖方约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
第
五,应该明确房屋内的配套设施。对于二手房来说的。要明确精装修的标准,比如说装修的标准不要笼统的写房屋家具都为赠送,而应该包括哪些家具、房屋水电费是否交清,甚至包括品牌的系列、型号等等。
第
六,明确违约责任。购房者收房以后,可能会立即装修,还有买家具家电什么的,但是一旦退房是由于卖方的原因,必须写明卖家是什么样的责任,如果互相违约什么情况可以允许,什么情况不允许违约,违约赔偿金是多少,写明在确定的日期内把退还,甚至包括银行的利息、罚金等。
第
七,教育地产学位情况、入户时间。二手教育地产的学位可能一斤给被占用,购房者应该知道签订合同的时候应该明确学位情况,避免买房后没有学位的情况;另外,入户时间也要明确规定,如果不能够及时入户就会耽误孩子的入学情况,若是因为卖方的原因,产生后果由卖方承担,并写明承担细则。
法律咨询顾问律师 最近回复:
1、轻伤二级刑事拘留最多不得超过37天。故意伤害致人轻伤二级的,构成故意伤害罪,被害人家属不同意调解,就会被判刑。故意伤害他人身体的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
2、法律依据:《刑法》
第二百三十四条 故意伤害他人身体的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪,致人重伤的,处三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的,依照规定。
法律咨询顾问律师 最近回复:
1、确实没有偿还能力的,应当与贷款机构进行协商,宽展还款期间或者分期归还。
2、如果贷款机构起诉到法院胜诉之后,在履行期未履行法院判决,会申请法院强制执行。
3、法院在受理强制执行时,会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款。
4、贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决,则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境,甚至有可能会被司法拘留。
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1.中外合作办学机构的校长或者主要行政负责人,应当具有中华人民共和国国籍,在中国境内定居,热爱祖国,品行良好,具有教育、教学经验,并具备相应的专业水平。
2.中外合作办学机构聘任的校长或者主要行政负责人,应当经审批机关核准。
法律咨询顾问律师 最近回复:
1.《港口经营许可证》的有效期为3年。
2.危险货物港口经营人应当在《港口经营许可证》有效期届满之日30日以前,向《港口经营许可证》发证机关申请办理延续手续。
申请办理《港口经营许可证》延续手续,应当提交下列材料:
(一)《港口经营许可证》延续申请;
(二)除本规定第十八条第一款第(一)项之外的其他证明材料;
(三)本规定第二十一条规定的安全评价报告。