居委会有权代替业主签物业合同？

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你好，关于上述的问题，解答如下,
一、什么是业主委员会
所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的民间性组织。业主委员会的权利基础是全体业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项进行管理和监督。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督业主对建筑物享有以上权利，但业主权利是分散的，因此必须存在一个组织机构来代表全体的业主执行和保护其享有的合法权益，此即构成了业主委员会产生的理论条件。产生的业主委员会为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。
二、业主委员会能代表业主吗
业主委员会的职责决定了其在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。《物业管理条例》
第十九条规定，业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。因此，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体。当然，业主委员会在行使此项权利时，必须是基于业主大会的授权。
根据《物业管理条例》的有关规定，本文认为，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：
1、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的
2、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的
3、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》
第二十九条
第一款规定的资料移交给业主委员会的
4、其它损害全体业主公共权益的情形。
现阶段实践操作中，人民在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时应当认可其具备一般的诉讼主体资格。但应重点审查以下几点来判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体：
1、业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会应当依法成立，须经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案登记
2、业主委员会提讼是否经过业主大会(业主代表大会)的授权。业主委员会在现阶段承认其诉讼主体资格，是一种权宜之计。为防止业主委员会，业主委员会每一次提讼都必须经业主大会或者业主代表大会决议，以便在程序上确保业主委员会提讼反映了广大业主的真实意思。
3、是否在物业管理纠纷范畴内。业主委员会不得超出职责范围提讼。
4、是否涉及全体业主的公共利益。业主委员会的诉讼主体资格有其局限，并不是在所有诉讼中业主委员会均是适格的主体。在物业管理法律关系中，业主委员会代表业主大会行使权利。在物业管理纠纷中，业主委员会可以成为诉讼关系主体，就管理过程中的一些纠纷行使诉权。但在侵权诉讼或者物权的处分上，业主委员会不能成为诉讼主体。

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我们都知道物业费是物业公司收取用于小区物业维护的资金。2015年1月国家发展改革委宣布,指导地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等商品和服务价格。有人担心,这些服务放开价格会导致服务机构漫天要价,引起价格上涨。发改委价格司相关负责人介绍,非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。放开非保障性住房物业服务价格,需要建立在小区已经成立了业主大会,业主委员会能够正常工作,与物业服务公司能够进行平等协商的基础上。但现在的问题是,有多少小区应当成立的业委会尚未成立呢?换句话说,物业服务收费放开,政府不再定价,由业委会选聘物业服务企业,各个小区的业委会准备好了吗?按照《物业管理条例》规定,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但不少小区并未成立业委会,已经成立的,“形式大于内容”的也为数不少。究其原因,除了小区业主没有人愿意牵头,也在于相关法规缺乏对职能部门的介入督促机制。更何况,成立业主大会,谁来担任业主委员会成员也是个问题。而且,真心代表业主讲话,可能会得罪物业服务企业;若有名无实,不负责任,又辜负业主的期待。弄不好,两头为难。多数新建小区的物业服务企业是由开发商联系的,如果没有矛盾,业主们对物业服务的反响不强烈,得过且过。但物业公司的服务是企业性质的,这决定了物业服务是以营利为目的,有企业追求利润最大化的共性。政府对物业实行指导价,可以让业主们有个谱,也能约束物业企业对物业服务收费的过分要求。政府放开物业服务定价,物业企业很可能变着法子提高企业的身价,提高物业服务的价格。有业主委员会的小区,物业企业在定价问题上可能会有所顾忌,小区没有业主委员会,恐怕难以抵挡物业企业的涨价冲动。避免物业企业任意涨价、变相收费,业主与物业企业之间享有平等的话语权、议价权,需要通过小区业主大会的平台得以实现,而没有成立业主大会,业主要享有法定的权利就成为无本之木。所以,放开住宅小区物业服务收费,实际上对政府职能部门提出新的要求,把督促、帮助小区成立业主大会,选举业主委员会并能正常工作,作为政府及其职能部门限时处理的一项工作,并纳入考核和问责范围。政府对物业服务不定价,基层政府不能因此而轻松,反而应加大业主大会和业主成员工作的引导、指导。事实上,这不仅是小区物业服务收费的需要,也是解决小区其他争议所面临的问题。

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您好，关于这个问题，我的解答如下, 第十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不履行业主义务的；
（三）不再具备业主身份的；
（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（七）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。
过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。