买房过程中与开发商签合同是关键又棘手的事情,很多人买房较后败在了签订合同这一环节上,为了让大家顺利买房,
1.确认“五证”齐全
确认开发商基本的“五证”是否齐全,这“五证”具体包括商品房预售许可证、房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证,只有“五证”齐全了,买房者以后才能顺利办理房产证。还需注意的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。
2.查看是否有预售许可证
如果买的是期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋),你要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购的房源在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有《新建住宅交付使用许可证》和该房屋的大产证(该证在预售许可证之后取得,即由期房变现房了)。除此以外,还要核对一下其开发资质证书和营业执照,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
3.期房约定条件和时限
另外,买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
4.明确具体时间和违约责任
对于期房,由于开发商资金不足而延期交房是常有的事,有些甚至交不了房。如果是不规范的《文本》,那开发商会在合同上巧做文章,只注明竣工日期,无交付使用日期;运用“水电气安装后、小区配套完成后、质量验收合格后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,务必要将交房日期准确无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
5.检查房屋质量
在签约时,应查看并检查《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容,并同时将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
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6.明确物业管理事项
一个不好的物业管理公司,一定让你以后住得不舒畅。所以要多比较一下物业的管理水平如何,以及明确双方约定的物业管理范围和收费标准。
7.约定违约责任
当期房或现房存在与开发商的描述不一样时,应明确开发商应承担的相应责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款;面积变动超过约定幅度;开发商卖房后要求换房,不按期交房;质量不符合要求等。别漏了违约责任的平等性。
第
一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴款时间应注明。
第
二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第
三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,发展商还要退款。
第
四,应提出或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定,必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
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五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。
第
六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言,签约时重要的就是上述几个问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研究,一定要做一个明明白白的购房人。
一、关于五证
有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
二、关于公摊面积
建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
三、关于房产证
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
四、关于书面通知
合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
五、关于所售房屋的坐落位置
陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:
1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
六、关于所售房屋的抵押
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
七、关于物业管理公约
《物业管理条例》明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
八、关于各方责任范围
如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
五证、公摊面积、房产证、书面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物业管理公约、各方责任。消费者在购买房屋时需要注意这八项。
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