担保法不动产未登记的效率如何？

一、担保法不动产未登记的效力如何?

担保法不动产未登记的效力在司法实践当中是存在着不同的争议的，通常情况下来认定，对于这样的一种效力不会产生太大的影响，但是未登记的担保，把不动产的话，可能会存在着一些瑕疵问题，所以最好还是要登记一下。

司法实践中，对于这个问题的处理意见分歧较大，形成了以下四种观点：

1、担保法实施前不动产抵押合同的效力学界的第一种观点是有效说。这种观点认为，这类抵押合同有效，债权人对抵押物享有优先受偿权。

其主要理由是：

①最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百三十三条第一款规定，担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。因此，研究这类抵押合同效力的法律依据，主要是民法通则相关条款。

②民法通则未规定抵押合同是否登记才生效，故这类抵押合同只要符合民法通则第五十五条规定的民事法律行为三项条件，同时不具有民法通则第五十八条规定的无效民事行为七种情形之一，就应当认定其有效。

③民法通则第八十九条第二项规定，债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。既然这类抵押合同有效，那么债权人就对抵押物享有优先受偿权。

2、担保法实施前不动产抵押合同的效力学界第二种观点是无效说。这种观点认为，这类抵押合同无效。

二、其主要理由是：

①尽管担保法实施前当时的法律、法规未明确规定这类抵押合同须登记才生效，但这类抵押合同在履行时间上跨越担保法实施日，在担保法实施后应当补办抵押物登记而未予补办，故应认定这类抵押合同无效。

②第一种观点认为这类抵押合同有效，债权人享有优先受偿权，是不妥当的。假设抵押人在担保法实施后又将同一抵押物抵押给了其他债权人(善意第三人)，并且在登记部门办理了抵押物登记，试问，前后两个债权人到底谁对抵押物享有优先受偿权?这个问题的两难回答，可以成为第一种观点的否定性评价。

3、担保法实施前不动产抵押合同的效力学界第三种观点是效力中止说。这种观点认为，这类抵押合同成立后生效，但其效力维持到担保法实施之日中止，如在担保法实施后补办了抵押物登记则恢复其效力，反之则不能恢复其效力。

在实际生活当中，确实关于一个合同方面的效率大家都比较担心，如果说不发生效力的话，那么合同所由此带来的一些权利和义务方面的问题的话，都不会得到法律的保障了，比如说没有登记的担保法当中规定的不动产问题的话，就是让大家比较困惑。