房屋租赁合同到期未续签，租金和违约金怎么算？

案情背景

原告A公司与被告马X、B公司的纠纷源于一份房屋租赁合同。2019年4月，A公司与马X签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。马X按约支付了首年租金341425元，但尚欠合同期内租金409711元。合同到期后，双方未续签，马X以B公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月。之后，A公司诉至法院，要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。被告辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

争议焦点及法院认定

焦点一：合同到期后未续签，租金如何计算？

法院查明，案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告已制定案涉房屋后续市场租赁价格，法院依此核算出合同到期后16个月的租金。最终，法院将合同期内欠付租金与合同到期后16个月的租金合计，支持原告租金诉求789467元。

焦点二：马X是否应对B公司债务承担连带责任？

法院审理发现，马X系B公司唯一股东，且其未举证证明公司财产独立于其个人财产。根据相关法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，法院认定马X应对B公司的债务承担连带责任。

焦点三：原告的违约金诉求是否应得到支持？

原告要求被告支付违约金197451.80元，但原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同。法院认为，在原告没有证据证明其积极主张权利的情况下，不能认定被告存在违约行为，故对原告的违约金诉求不予支持。

判决结果

法院判决被告马X、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

法律建议

从这个案例可以看出，在房屋租赁中，无论是出租方还是承租方，都要重视合同的签订和履行。出租方要及时催缴租金，明确告知承租方自己的权利和要求；承租方则要按照合同约定支付租金，避免不必要的纠纷。如果合同到期后继续使用租赁物，最好重新签订合同，明确双方的权利和义务。

本案中，法院依据事实和法律，对租金、连带责任和违约金等问题作出了公正的判决。鲁春雷律师所在的内蒙古策度律师事务所，为当事人提供了专业的法律服务。鲁春雷律师毕业于内蒙古农业大学，执业至今累计承办案件已逾166件，在经济纠纷领域有着深厚的实务积淀。正是凭借多年的执业经验和扎实的法律功底，他在处理本案时能够准确把握关键问题，为当事人争取到了应有的权益。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。