开发商回迁房营业税需要缴纳吗?

一、开发商回迁房营业税需要缴纳吗?

开发商回迁房营业税需要缴纳。根据《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》(粤地税函〔1999〕295号)规定，对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。另根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内销售不动产的个人，需缴纳营业税。即开发商将房产补偿给被拆迁户时，由开发商按规定缴交营业税。被拆迁户将房产进行出售时，由被拆迁户缴交营业税。

二、纳税人取得的拆迁补偿款不征增值税

结合营业税时代的政策原理，纳税人取得的政府征地和房屋的补偿款不征增值税。这是因为：

一方面，从拆迁行为本身看，必须由政府主导才能执行，因而无论是征地补偿、房屋补偿，还是青苗补偿、安置补偿，都是由政府参与的拆迁行政行为所支付的对价;在支付方式上，无论是由政府直接支付，还是通过拆迁公司支付，或者通过抵销地价的方式由开发商直接向拆迁户支付，均为政府城市规划的一部分，具有非经营性质。

另一方面，从免税政策规定看，根据财税[2016]36号附件3第一条第(三十七)项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税，即政府征用土地给予的补偿款免税，但房屋等地上建筑物的补偿款是否免税却不明确，因而需要借助民法和行政法的相关规定进行考察分析。民法方面，《物权法》146、147、182、183条定义了“房随地走，地随房走”的房地一体化原则：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物受其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当按照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。行政法方面，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》调整。《补偿条例》规定了房屋补偿、搬迁安置补修、停产停业补偿三类内容，同时在第十三条指出：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”;《土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”。上述规定归结为一点就是“征地补偿必然伴随着地上建筑物、附着物以及青苗等补偿，“房屋补偿”的实质也是对政府回收土地的补偿。所以总体上看，对于“征地补偿款”、“房屋补偿款”、“青苗补偿款”等应借助房地一体化的原则合并处理，即上述费用都是在收回土地使用权的过程中支付的对价，应与政府收回土地使用权的行为适用同一税收政策，免征收増直税。

由于我国的图的所有权属于国家，无论是公民个人，还是开发商都只有土地的使用权，故而开发商在处置回迁房时也需要缴纳税额，在纳税之前需要按照既定的规定，先完成纳税的申报工作。对于那些无故逃税的行为，一经发现会受到处罚。

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