签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同演示文本》。由于《演示文本》是政府机关制订的，较好地平行了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《演示文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《演示文本》就万事大吉，即使采用《演示文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下多少个问题。
1、认购书问题。在目前商品房交易经过中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书通常两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未获到预售许可证，以向内部工人认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已获到预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳肯定数额的认购款，如果在限定的时间里，购房人不愿买下该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确限定，在未获到预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的限定，违背法律和行政法规的强制性限定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条限定：出卖人未获到商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在诉讼前获到商品房预售证明的，能够认定有效。根据该条限定，在获到预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人诉讼前仍未获到预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人诉讼前获到预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已获到预售许可证或者销售的是现房的情况相同，即和下面要议论的第二种情况的认购书的性质相同。第二种情况的认购书，需要看认购书可否需要了合同成立的要件，主要是看合同条款可否完备。《最高法院解释》第5条限定：商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条限定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具有《商品房销售管理办法》第十六条限定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力怎样?《最高法院解释》并无作明确限定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的限定，反推出不具有《商品房销售管理办法》第十六条限定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然不能律效力。但是如果认购书仅限定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书不到足合同应具有的基本条款，不具有法律效力。
2、增加协议问题。在商品房买卖经过中，开发商除和购房人根据《演示文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份增加协议，该增加协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种增加协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在增加协议中限定：“政府部门有关文件准许的延迟、市政配套准许及安装的延迟，导致开发商不能按期托付房屋，开发商有权按事实上影响的时间而相应延迟托付房屋，而不用承受延迟托付房屋的职责。”由于增加协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，通常购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订增加协议，先将增加协议拿回去，找专家进行询问，将增加协议中决裂理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于增加协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在增加协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能需要购房人以上的合法要求，那么，购房人最好不要和开发商签订增加协议。
3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，通常都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出众多许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的爱人发放的用以介绍其商品房的文字、图片手续，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具有商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上通常视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告做法，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约职责，但能够追究开发商发布虚假广告的职责。根据《广告法》第3
7、38条限定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使买下商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承受行政违法职责，而且要依法承受民事职责。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关投诉，申请予以查处，或诉请人民法院要求职责方赔偿损失。同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行限定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了限定，购房人也可根据该暂行限定体检销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告答允的内容写入两方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。
4、样板房问题。目前在商品房销售经过中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并无商定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确限定，开发商设置样板房的，应当说明事实上托付的商品房质量、设备及装修与样板房可否一致，未作说明的，事实上托付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，招致购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人能够根据《合同法》关于重大误解的限定，请求人民法院或者仲裁组织变换或撤销购房合同(变换还是撤销购房合同由购房人进行选择)。
5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才应予托付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律限定，开发商在托付商品房时，应同时向购房人托付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了限定，是购房合同的重要组成部分，因此也就无必要在合同中商定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量准则和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的限定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中商定房屋的质量问题。根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的限定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量决裂格，不能托付使用；房屋托付使用后，房屋主体结构质量经检验确属决裂格；因房屋质量问题严重影响正常寓居使用。《最高法院解释》第13条第1款限定：托付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承受修复职责；出卖人拒却修复或者在合法时限内拖延修复的，买受人能够自行或者委托他人修复。修复花费及修复期间导致的其他损失由出卖人承受。总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多询问一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。
2018-09-16 06:39:30 回复
