预售合同 注意事项 签订商品房预售合同

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对于签订商品房预售合同的注意事项这个问题，解答如下, 由于商品房价格越来越高，商品房买卖方面的纠纷也越来越多。下面购买商品房合同中容易发生纠纷和违约率较高的问题，签订商品房预售合同时应注意哪些事项?本文给购房者提出以下六个方面的建议，以供购房者参考：
(一)不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部，查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证，则说明此楼盘不具备商品房预售条件，千万不可贸然交付定金。
(二)仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品，可以允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房销售合同时，购房者要注意开发商对面积误差的约定。
(三)明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房，开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间，等到商品房交付使用之后，问题才暴露出来，这时，开发商早就将样板间拆了，购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准，所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。
(四)价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体，应避免出现“房价暂定多少，待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现，因为按实际核算从不同的角度出发，各人的理解是不同的，日后容易产生纠纷。这里还要在提醒您对价格不仅应标明单价，如每平方米多少元，还应标明房屋总价。
(五)关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开自己违约责任的约定，或者虽约定了买卖双方的违约责任，但双方的违约责任约定不公平、不对等。
(六)关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。不可抗力的范围往往会被开发商放大，比如有的开发商规定“因销售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方把自己的免责范围扩大，是违背法律原则的。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

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预售是如今房地产销售的一个主要方式，但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止一些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项：
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
4、明确约定抵押权的处理方式。
5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷，购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。
7.注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。
【法律依据】《民法典》第二百一十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

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1、注意承包人的优先受偿权
2、在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为相关法律规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
3、由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。