甘肃永昌县一房两卖怎么处理

结论： 买卖房屋时，定金数额不得超合同标的额百分之二十，超出部分无定金效力；违约金数额由当事人约定，过高或过低可请求调整。 法律解析： 在房屋买卖里，定金数额受法律约束，不能超过合同标的额的百分之二十，这是为了避免定金过高给一方带来不合理的负担。而违约金的数额没有法定固定标准，由合同双方自行商定。若约定的违约金过高，违约方可请求法院或仲裁机构适当减少；若过低，守约方也能请求增加。实践中，判断违约金是否合理，要综合违约造成的损失、合同履行情况等因素。如果在房屋买卖中遇到定金或违约金相关问题，难以判断其合理性或不知如何处理，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

1.商铺租赁合同到期后，合同权利义务自动终止。若双方有续租意向，需在合同到期前协商一致并重新签订租赁合同。若到期后承租人继续使用商铺，而出租人未提出异议，原租赁合同将转为不定期租赁合同，此时双方均可随时解除合同，但需提前合理期限通知对方。 2.若双方决定不续租，承租人应按照约定或商铺使用后的状态返还商铺。若承租人逾期返还，出租人有权要求其返还商铺，并可主张逾期占有使用费。 3.关于押金，若承租人无违约情形，出租人应足额退还；若承租人存在违约行为，如损坏商铺设施，出租人可依约从押金中扣除相应费用后，退还剩余部分。 4.涉及装修添附问题，应按合同约定处理。若合同无约定，且是承租人自行装修，同时出租人未同意利用装修部分，承租人不得主张补偿，必要时还需恢复原状。 解决措施和建议： 1.双方有意续租，应尽早沟通并签订新合同，明确各项条款。 2.不续租时，承租人应及时返还商铺，避免逾期产生额外费用。 3.出租人应在检查商铺后，及时处理押金退还事宜。 4.装修前，承租人应与出租人明确装修添附的处理方式，避免后续纠纷。

空置也需要缴纳物业费。

法律分析： （1）物业费逾期支付产生违约金需以合同约定为前提。业主与物业服务人签订的物业服务合同中，通常会明确物业费缴纳的期限、方式及逾期违约责任，若业主无正当理由逾期不交，构成违约，物业服务人可依据合同要求支付违约金。 （2）合同未约定违约金时，物业服务人无权主张。若物业服务合同未载明违约金条款，物业服务人仅能要求业主支付拖欠的物业费，不得额外索要违约金。 （3）业主可请求调整过高的违约金。若业主认为合同约定的违约金标准过高，可向人民法院或仲裁机构申请适当减少。 （4）物业服务瑕疵可作为抗辩理由。若业主能证明物业服务人未按合同约定提供服务，可据此提出不支付或减少支付物业费的抗辩，但需提供相应证据支持。 提醒： 业主应按时缴纳物业费，若对物业服务不满需收集证据通过合法途径维权，避免无正当理由拒付产生违约金；若违约金过高，可及时向法院或仲裁机构申请调整。

1.提前终止出租房合同的损失金额要依据合同约定、终止原因和实际情况来确定。若因法定解除事由提前终止，承租人无需担责；若为承租人单方违约提前解除，则需承担相应损失。 2.解决措施和建议： -若合同约定了违约金，一般按约定执行，若违约金过高，承租人可请求调整。 -若合同未约定违约金，承租人要赔偿出租人实际损失，如房屋空置期租金、重新招租中介费用、房屋恢复原状合理费用等。 -对于承租人已支付的押金，若无拖欠租金或损坏房屋情况应退还，若有损失可从中抵扣。 -承租人应提前合理期限通知出租人，并协助减少空置期损失以降低赔偿金额。 -具体损失结合个案细节确定，优先与出租人协商解决。

1.房产的一半份额在满足条件时可办理公证手续。按份共有的情况下，共有人对其享有的一半份额有合法处分权，能办理赠与合同公证、遗嘱公证或份额确认公证等；共同共有的房产，要先通过协议或法律程序分割成按份共有，明确各自份额后，才能对一半份额进行公证。 2.解决措施和建议： -办理公证前，先确定房产是按份共有还是共同共有，若为共同共有需及时完成分割。 -准备好房产证明、共有关系证明、身份证明等必要材料。 -配合公证机构审查，确保事项真实合法且自身有相应处分权。

（一）收集购房款支付凭证。保存银行转账记录，若转账时备注购房款用途更有利；若为现金支付，需留存取款记录及能关联到对方收款用于购房的间接证据。 （二）收集沟通记录。保留微信、短信等聊天记录中对方承认借名买房的内容，以及通话录音里对方确认该事实的部分，这些可作为直接证据。 （三）收集房屋实际使用证据。保存物业费、水电费等缴纳记录，或装修合同、入住证明等，证明实际出资人长期管理和使用房屋。 若出名人拒绝配合过户，实际出资人可向法院起诉，请求确认房屋所有权并要求协助过户。 法律依据为最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

结论： 未签订书面房屋买卖合同，一方履行主要义务且对方接受的，合同成立。当事人应收集证据证明合同关系，有争议可协商或诉讼解决，建议尽快补签书面合同保障权益。 法律解析： 依据民法典，不动产转让合同原则上应采用书面形式。不过，即便未签订书面房屋买卖合同，当一方履行了支付购房款、交付房屋等主要义务，而另一方接受时，合同依然成立。为证明合同关系存在，当事人可收集付款凭证、收房记录、沟通记录、证人证言等证据。若双方对合同内容有分歧，可先协商补充约定；协商无果的，可依据交易习惯确定，也能通过提起诉讼来明确。办理房屋产权转移登记一般需提交书面合同，所以建议当事人尽快与对方补签书面房屋买卖合同，明确价款、交付时间、产权过户等关键条款，以此保障自身合法权益，避免后续产生纠纷。若在这方面遇到问题或有疑问，可向专业法律人士咨询，获取更精准的法律建议和帮助。

（一）确认起诉条件：要保证自己和案件有直接利害关系，明确被告是谁，有具体的诉讼请求以及事实理由，同时该案件要在法院受理范围和管辖内。 （二）准备证据：起诉时应准备好能证明租赁关系的材料，以及欠款金额的计算依据等。 （三）明确责任主体：若存在转租情况，需先明确责任主体，但这并不影响起诉权利。即便群租行为违法，租赁合同可能无效，也可主张房屋占有使用费。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

1.未取得房产证的房屋，因所有权未完成登记，出卖人暂不具备完整处分权，但房屋买卖合同若无法定无效情形，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。不过此类交易存在显著风险，买受人无法即时办理过户登记取得房屋所有权，可能遭遇出卖人一房多卖，或因开发商原因无法办理房产证等情况。 2.为降低此类交易风险，建议交易前仔细核实房屋权属状态，在合同中明确关于房产证办理及过户的责任条款，必要时咨询专业人士。

法律分析： （1）合同解除方式有协商解除和单方解除。协商解除租房合同，不管是口头还是书面形式，都要双方意思表示一致才有效。 （2）单方解除需满足法定解除事由或合同约定的解除条件。如承租人逾期付租经催告仍不支付，出租人可单方解除；出租人未按约定交房或不履行维修义务致租赁物无法正常使用，承租人可单方解除。 （3）符合条件的单方解除，口头通知对方且到达对方即生效，无需对方同意。若不符合条件，一方口头主张解除需对方同意。 提醒：在解除租房合同时，要判断是否符合解除条件，协商解除应留存好双方达成一致的证据，避免后续纠纷，情况复杂时建议咨询专业人士分析。

结论： 买房认购协议违约金数额依协议约定和法律规定确定，有约定按约定执行，过分高于或低于实际损失可请求调整，无约定则赔偿实际损失，定金担保有数额限制。 法律解析： 依据民法典，当事人在买房认购协议里可自行约定违约金数额或损失赔偿计算方法。若协议有明确约定，就按此执行。不过，当约定的违约金远高于实际损失时，违约方能够请求法院或仲裁机构适当减少；若约定的违约金低于实际损失，守约方可以请求增加。若协议未约定违约金，守约方可以主张赔偿实际损失，像房屋差价损失、交易成本损失等。此外，认购协议常采用定金作违约担保，但定金数额不能超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。在购房过程中，违约金和定金问题较为复杂，若你在这方面有疑问，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。