土地管理法16条:
第十六条 土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。
单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。
1.签订书面协议约定细节
考虑好风险,就是要考虑到风险出现后的处理方式。像出资方式、各个出资人的出资金额、贷款偿还方式、分担方式、买房相关费用等细节容易忽略的地方,可以在协议中明确体现出来。
2.不能忽略“隐形共有权人”
合伙买房中涉及到的“隐形共有权人”是指合伙人中如果有已婚的,其配偶也会对该房屋享有一定的权利。涉及到贷款的一些环节时,银行为了规避风险,也会要求“隐形共有权人”到场签字。
3.合伙买房明确共有方式
共有方式包括共同共有和按份共有,虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在房产证上,但还是要在房产证上标明共有方式。因为两种方式决定着购买人日后对房屋的处理方式不同。以A和B两个人合伙买房为例,如果是共同共有,日后房子出售,必须两个人同意才可。如果是按份共有,A出资三分之二,日后房屋出售,A可以不经过B的同意。
4.明确贷款权利和义务
买房贷款,双方既有权利也有义务,如果还款中途一方撤资或承担不起,另一方就要承担巨大的经济压力。另外,合伙贷款时,如果合伙人中有信用污点,贷款是不会被批准的。
5.只有一个“主贷款人”
虽然是多人共同买房,但银行只会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”,其他出资人为“共同贷款人”,抵押合同上的出资人均需签字表示同意。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。
另外,合伙买房要注意涉及到的利益关系需要留意。比如未来双方在相关的税费、物业费上如何分工承担,又或者之后一方出现资金问题导致无法继续还款等情况,都是需要提前考虑到的。万一处理不当,会影响彼此友谊,这就和当初合伙买房的初衷背道而驰了。
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