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一、用别人的名字买房有哪些问题
借名购房,存在两个主要的问题:
1、 合同的效力问题;
2、 房屋买卖的风险问题。
二、用别人的名字买房是否有效
用别人的名字买房是否有效呢?首先需要知道借名买房合同的效力及风险。
1、关于借名买房合同的效力问题。
借名买房,指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时,再将房产过户到实际买房人名下。实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人,也有的是亲戚朋友关系则不另付酬金。
借名买房合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效,其理由主要应从政府推出安居房和限价房、经济适用房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况,才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的,实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件,仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。
这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为,根据我国《民法通则》 第五十八条的规定,以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效,无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。
2、这类合同也存在着巨大的风险。
(1)可以称为主观上的风险,即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行,这类风险,尤其是在合同本身有缺陷,且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重,由于这类合同的双方,往往具有亲朋关系,不重视书面材料,但在现实中,不但朋友,即使同胞兄弟反目也不鲜见,一旦涉讼,实际买房人难以证明自己才是实际付款人,在这样的情况下,如果法院认定合同无效,实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。
(1)可以称为客观上的风险,即不是合同双方当事人的原因,导致合同不能履行,由于名义买房人领取房产证后,在一定的期限内不能办理过户手续,在该段时间内,如果名义买房人对他人有债务不能清偿,则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖,在这种情况下,已经付款的实际买房人,只能向名义买房人要求返还购房款,而不能要求继续履行合同。因此,一般情况下不宜借他人名义买房。
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