因为最近打算买车但是资金不够，打算将房子抵押贷款买车，所以想咨询下贵州律师关于抵押贷款证券相关问题?

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

　　这个行为本身肯定不是QE，QE是人民银行直接在银行间市场大量购买新发行的地方政府债。目前来看，加入质押库只是增强了未来央行投放流动性的工具。它没有直接投放货币，也并不暗示任何货币政策的方向。　　在整个置换方案中，没有任何央行直接购买债券的动作，定向/市场化置换行为本质是一个债务重整过程。官方以指令的方式，要求商业银行以低息、长久期的地方政府债置换了高息的融资平台贷款和各类平台债券、信托，这个过程没有回笼货币也没有投放货币，所以置换是货币中性的。由于融资平台贷款本身不是合格抵押品，因此将其置换为可以抵押的地方政府债券之后，银行资产负债表的流动性有所改善，央行相当于增加了1万亿新的货币投放渠道。这是什么数量概念呢一贯被央行用来进行公开市场操作的未到期央票4200亿元左右，一次降准释放的流动性也就5000亿左右。债务置换完成之后，央行在公开市场操作时的空间明显扩大。但是，无论MLF还是PSL，投放流动性的主动权都在央行手上，而人民银行至今没有表达过任何直接以货币化方式解决地方政府债务的意愿。　　详细的逻辑，就需要回顾一下本次地方政府债务置换的背景。　　2015年是地方政府债的到期高峰，43号文之后，旧有的融资通道受到严重限制，再融资能力受阻，偿债压力显现。各种测算版本很多，一般认为今年即将到期的负有直接偿还责任的地方政府性债务（主要是融资平台贷款、信托、债券，有别于地方政府债）金额在1.5万亿-1.8万亿之间，包括救助责任和担保责任在内所有的到期债务金额在3万亿左右。明年的到期金额与今年相仿。我去年上半年曾经写过，地方政府债务问题可控。为什么当时可控，现在就有偿债压力呢因为去年底出台的43号文限制了融资平台的再融资能力。旧有的地方政府融资逻辑被打乱。　　政府融资的逻辑与企业非常不同，作为一个掌握了暴力机关和货币发行权的非营利性组织，政府的融资行为天然具有庞氏属性。我们愿意给一个企业融资，是因为测算下来它的盈利能够在项目周期中覆盖还本付息的现金流；但是我们给一个政府融资时，往往考核的关键是该政府未来再融资续贷的能力。当偿还债务不在融资人的目标列表中时，它对融资利率的敏感度也就迅速下降直至荡然无存了。当融资行为得不到全面监管，融资人还兼具了投资义务之后，它的债务规模就会迅速扩张。这就是2014年年底之前地方政府债务的状态，各地政府举借了天量的高息债务。如果没有限制性措施出台，这个状态本会维持直到。。。永远，就好像日本那样，政府债务规模是GDP的好几倍。虽然2013年的地方政府性债务审计结果还相对安全，但是这个状态长此以往，肯定会不可收拾。　　于是就有了43号文。地方政府不再能以政府的名义通过融资平台举借新的债务。借问没有政府信用的融资平台是什么它只是一个三张表都很有水分的问题国有企业。地方政府的再融资能力突然受到严格限制，原有的融资逻辑突然被打破，这就势必需要新的再融资方案来接续杠杆。　　于是就有了新预算法，也有了2015年期间楼部长抛出的第一批1万亿地方政府债置换计划。　　1万亿真的很多。整个2014年，国债总共发行1.8万亿不到，地方政府债4000亿元。1万亿置换计划相当于为全年增加了将近50%的无风险利率品供给。　　这个品种和数量级，只有商业银行能够承接。可是商业银行也面临着两大难题：存款持续大量流失，本身不考虑地方政府债，2015年可以用来配债的资金就已经大量减少，何况供给还要增加50%以上；新的地方政府债收益太低，基本接近银行资金成本，从纯商业的角度而言，一定是高息的地方政府贷款更加诱人。如果一定要公开招标，只会有两种不美妙的结果：
1、地方政府债的收益率逼近融资平台债券；
2、流标。　　因此，时就有人喊话，应该由央行出面认购地方政府债。但这种直接投放货币的接盘侠行为，当时被央行直接否定。在过去的
2、3个月中，博弈一直在进行中。财政部的政策目标是到期债务顺利在新的预算法框架下续作，尽量少走老路，因此让央行货币化解决，对财政部一定是最优的。而人民银行的政策目标是复合的：控制系统性区域性金融风险；控制物价水平；维持人民币币值，促进国际化。对于后两个使命而言，货币化解决债务问题都是负面影响，从控制系统性风险的角度来说，直接货币化也是次优的。　　于是就有了我们今天看到的妥协版本。债务并没有直接被货币化处理，而是采取了部分定向，部分市场化的方式。当市场化发行对货币市场带来严重冲击时，央行可以使用新的公开市场工具主动投放货币，熨平波动。　　其实这就是个互相喂翔的故事：财神爷看着一杯热翔，敬了秋裤先生；秋裤先生如果“啊呜啊呜”狂吃了，那就叫QE；可是秋裤先生不傻呀，他也不吃；结果两个人把钱庄老板都拉过来，对他们说，“都是你们造的孽，你们吃”；秋裤先生一边又拿出一瓶健胃消食片，安慰大家，如果噎着了，他有药。　　至于他到底给不给药，什么时候给药，没有人说得清。在这之前，翔一定是先吃撑了。　　

法律咨询顾问

4006436560

咨询我 已解答 31379 个法律咨询 >

二、不动产抵押贷款设立要件
（一）不动产抵押贷款设立要件主要包括：
1、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权。
2、抵押物必须符合法律规定。
3、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。

已解答 1074 个法律咨询 >

房屋抵押借款合同范本抵押权人：________________________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________抵押人：________________________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________抵押物业地址：____________邮码：____________ 电话：____________抵押权益之房产买卖合同：购房____ 字第________号第一条 总则抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____日会同担保人签定本房屋抵押借款合同范本(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。第二条 释义在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。第三条 贷款金额
一、贷款金额：人民币____ 元;所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。第四条 贷款期限贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。第五条 利息
一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。第六条 还款
一、本房屋抵押借款合同范本项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：A.违约被勒令提前偿还;B.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。第九条 手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____ 元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____ 公证机关公证。第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款;(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或代理人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或代理人将被当作抵押人的代理人，而抵押人须完全负责此接管人或代理人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
一、本房子抵押合同须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表
(一)、附表
(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件
三)，为本合约不可分割的部分。
四、本房屋抵押借款合同范本用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。第十八条 签 章本房屋抵押借款合同范本各方已详读及同意遵守本合约全部条款。签 章：____________________抵 押 人：____________________签 署：____________________抵押权人：____________________代表人签署：____________________担 保 人：____________________代表人签署：________________________ 年____ 月____ 日登记机关：抵押登记编号(____)楼花字第____号抵押登记日期，____ 年____ 月____ 日