我想问一下租房客违约怎么处理呢？他租了房有特殊情况不想租了?

王伟栋律师

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你好，不明白你所说的特殊情况是什么意思

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售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是合同法中的“买卖不破租赁”原则。但是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，这就是租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。
在这种先抵押后出租的情况下，依据该条款规定，抵押权优先于承租权。这样一来，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。本案中，李某不受原租赁合同约束，其有权要求何某腾房，法院的判决是正确的。
因承租人搬出房屋将面临如下几种损失：
(1)对租赁物的装修费用损失；
(2)租金损失；
(3)经济业务甚至信誉上的损失。
本案中，何某因抵押权的实现所造成的损失应由谁承担呢？该条款第二款规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。也就是说，出租人只要尽到告知义务，便不用承担抵押权实现给承租人造成的损失；反过来，只要承租人没有行使告知义务，承租人就可以要求原出租人承担损失，但实际情况是承租人的损失也不一定就能挽回！因为绝大多数情况下，就是因出租人经济境况恶化无力履行债务，抵押权人才行使抵押权，那么，出租人又有什么能力赔偿承租人的损失呢？因此对承租人来说，要租赁抵押物，必须全盘考虑，慎之又慎。

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1、根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”
2、中华人民共和国合同法相关规定：
(
1)第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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2)约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
(
3)当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。首先在计算出租车承包合同违约金时要看在签订合同之前关于违约的条款是如何规定的，如果是构成了违约的行为，按照合同上面所规定的金额来进行赔付，如果双方对于违约金没有协商好，那么最好是走法律程序来解决纠纷，然后支付相应的违约金。