南京二套房贷款政策新政策

（一）签订协议时，要确保双方都具备正常处理事务的能力，能清楚知晓协议内容和后果。 （二）协议内容必须是双方真实意愿，不能存在欺诈、胁迫等情况。 （三）协议条款不能和法律、行政法规的强制规定冲突，也不能损害国家、集体和他人的合法权益。 （四）若涉及房产产权变更，要及时依法办理产权登记等手续。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

租赁合同的租赁期限最长不得超过二十年，超过二十年的部分无效。租赁期限届满后，当事人可续订租赁合同，但续订后的租赁期限仍不得超过二十年。实践中，若租赁合同约定的期限超过二十年，超过部分视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，但需在合理期限前通知对方，因此签订租赁合同时需注意期限约定以规避法律风险。 1.签订租赁合同时，明确约定租赁期限不超过二十年。若有长期租赁需求，可在合同中约定期满后续订的条款，确保每次续订后的期限符合法律规定，避免因超期导致部分条款无效。 2.若已签订超期租赁合同，及时与对方协商调整期限。可将超期部分修改为定期续订条款，或明确超期后转为不定期租赁的处理方式，降低后续解除合同的纠纷风险。 3.处于不定期租赁关系时，若需解除合同，应提前在合理期限内通知对方。合理期限需结合租赁物性质、使用情况等确定，通知时保留书面或可追溯的证据，避免因通知不规范引发争议。 4.定期核查租赁合同期限。在租赁期满前及时与对方沟通是否续订，若续订需重新签订合同并明确新期限，避免因疏忽转为不定期租赁带来的不确定性。

（一）核对购房合同中的违约责任约定，若合同有明确条款，按约定要求卖方承担责任，比如支付违约金。 （二）若卖方违约致使合同目的无法实现，比如将房屋转卖他人，买方可以解除合同，要求卖方返还已付购房款及利息，并主张赔偿损失。 （三）若卖方拒绝承担责任，先以书面形式通知卖方要求其履行责任。协商不成时，收集合同、付款凭证、沟通记录等证据，向人民法院提起诉讼。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

结论： 商铺租赁合同到期后，处理方式分为三种。双方均无续约意向时租赁关系终止，承租人需依约返还商铺；承租人有续租意愿应提前告知并协商签订新合同；出租人不愿续租需提前通知，承租人拒不返还的，出租人可要求腾退并主张逾期占有使用费。 法律解析： 根据民法典相关规定，商铺租赁合同到期后的处理需遵循以下规则。双方均无续约意向的，租赁关系终止，承租人应当按照约定返还商铺，商铺需符合正常使用后的状态，若存在损坏，承租人需承担赔偿责任。承租人有续租意愿的，应在合理期限内提前告知出租人，双方可就租金租赁期限等条件重新协商，达成一致后签订新的租赁合同。出租人不愿续租的，应提前合理时间通知承租人以便其准备搬离。若承租人到期拒不返还商铺，出租人有权要求承租人腾退商铺，并主张承租人支付逾期腾房期间的占有使用费。如果在商铺租赁合同到期后遇到纠纷，建议及时咨询专业法律人士，获取针对性的法律帮助。

房屋漏水赔偿协商不成时，可通过调解、仲裁、诉讼三种合法途径解决，以有效维护自身的合法权益。 申请调解。可请求居民委员会、人民调解委员会等第三方中立机构介入调解，利用其专业的纠纷化解能力，引导双方就赔偿金额、维修方式等核心问题进行沟通协商，推动达成一致的赔偿协议，减少不必要的冲突。 申请仲裁。若双方之前签订的合同中包含有效的仲裁条款，可将纠纷提交至约定的仲裁机构裁决。仲裁结果具有终局性，双方均需遵守，若一方拒绝履行裁决内容，另一方有权依据相关规定申请强制执行。 提起诉讼。准备好起诉状及相关证据材料，如漏水现场照片、维修费用明细、房屋受损鉴定报告等，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求责任方承担赔偿责任。法院会根据事实与法律作出判决，若责任方未履行判决义务，受损方可申请法院强制执行。

法院生效判决书确认当事人对房屋的权利后，凭借该判决书办理房产证没有时间限制，永久有效。生效判决书具备强制执行力，当事人可随时向不动产登记机构申请办理房产证。若遇对方不配合办理的情况，可向法院申请强制执行，法院会向不动产登记机构发出协助执行通知书，登记机构将依据通知书及相关材料完成产权登记。 为避免房屋权属状态长期不确定引发的潜在风险，比如房屋被他人不当处置或产生权属纠纷，建议当事人在拿到生效判决书后尽早办理房产证，明确自身对房屋的合法产权。 提前准备好办理房产证所需的全部材料，包括生效判决书、个人身份证明、房屋相关原始材料等，可先向当地不动产登记机构咨询具体材料清单，确保提交的材料完整无误，减少办理过程中的反复。 若对方不配合办理产权登记，应及时向作出判决的法院提交强制执行申请，法院受理后会依法向不动产登记机构发出协助执行通知书，不动产登记机构会根据通知书内容协助完成产权登记手续，保障当事人的合法权益。

没有房产证的房子可以签订买卖合同，但交易存在较大风险且可能受法律限制，买卖双方需谨慎对待。 1.合同效力与产权风险需明确。若无其他违法情形，房屋买卖合同的效力通常不受影响，双方应按约定履行义务。但因缺少房产证，无法办理产权过户登记，买家无法取得房屋完整所有权，也不能对抗善意第三人，后续可能面临房屋被抵押查封或二次出售等风险。 2.法律限制需注意规避。部分无房产证房屋可能属于违规建筑或存在产权纠纷，此类房屋买卖不受法律保护，权益难以保障。经济适用房等特殊性质房屋，在未满足上市条件且取得房产证前禁止交易，此类交易违反政策规定。 3.交易前需做好风险防范。全面了解房屋产权状况，确认是否存在纠纷或违规情况。核查房屋性质，明确是否符合上市交易条件。签订合同时细化条款，明确违约责任及过户时间，留存交易凭证和沟通记录，降低纠纷发生后的维权难度。

和父母共有产权的处理需结合实际需求与具体情况选择合适方式，所有操作均应遵循法定程序以保障合法有效。 1.分割产权时，优先通过协商确定分割方式，常见方式包括实物分割变价分割或作价补偿。协商达成一致后，需签订书面分割协议，并到不动产登记机构办理产权变更登记手续。若各方无法协商一致，可向人民法院提起诉讼，由法院根据房产实际情况及各方权益作出裁判。 2.出售共有房产时，需经所有共有人一致同意方可进行。达成出售意向后，签订合法有效的买卖合同，再按照不动产登记相关规定办理产权过户手续。 3.若父母希望将其名下份额转移给子女，可选择赠与或继承方式。赠与需签订赠与协议并办理产权过户登记；继承则需在父母去世后，按照法定继承或遗嘱继承的规定确认份额归属，之后办理产权变更登记。

法律分析： （1）“买卖不破租赁”是保障承租人权益的重要原则。当租赁关系先于抵押或查封存在时，即便房子被拍卖，新的所有权人也需遵守原租赁合同，承租人能按原合同继续居住直至租期结束。 （2）若因拍卖使房屋所有权人变更，新所有权人要承接原租赁合同的权利和义务。要是原房东未提前告知拍卖事宜，给承租人带来损失，承租人有权要求其承担违约责任。 （3）若租赁是在抵押或查封之后，且因抵押权人实现抵押权等导致房屋拍卖，承租人不能主张“买卖不破租赁”，不过可追究原房东的缔约过失责任，要求赔偿损失。 提醒： 承租人在租房时应确认房屋是否存在抵押、查封等情况。若遇到房子被拍卖情况，可依据自身租赁与抵押、查封的先后顺序，合理维护自身权益，情况复杂时建议咨询进一步分析。

（一）业主应明确物业服务合同与房产证办理是不同的法律关系，不能因办不出房产证而拒绝履行物业费缴纳义务。 （二）若因开发商原因办不了房产证遭受损失，可与开发商协商解决，协商不成可通过诉讼等合法途径，要求开发商承担违约责任。 （三）按时缴纳物业费是业主的义务，若拒交物业费，物业公司有权通过法律手段追讨欠费及违约金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

1.租赁合同签五年只履行两年，剩余三年的处理要依具体情况而定。若承租方提前解约，属于违约，出租方可按合同约定让其担责，如付违约金、赔偿损失；合同无约定时，可主张实际损失赔偿。 2.因不可抗力等不可归责双方的事由致合同无法履行，双方协商解除，通常互不担责。 3.若出租方违约致合同无法履行，承租方有权要求其担责，如赔偿损失、退还已付租金。

（一）若合同有关于房屋违约金的约定，按照约定执行。 （二）违约金数额可由双方协商确定。当约定违约金低于损失时，可请求法院或仲裁机构增加；若过分高于损失，可请求适当减少。 （三）没有约定违约金时，参照违约造成的实际损失，结合房屋市场价值、交易背景等因素，由法院或仲裁机构根据公平和诚实信用原则合理确定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。