租赁合同五年，租赁了两年，剩余三年怎么算

1.租赁合同签五年只履行两年，剩余三年的处理要依具体情况而定。若承租方提前解约，属于违约，出租方可按合同约定让其担责，如付违约金、赔偿损失；合同无约定时，可主张实际损失赔偿。

2.因不可抗力等不可归责双方的事由致合同无法履行，双方协商解除，通常互不担责。

3.若出租方违约致合同无法履行，承租方有权要求其担责，如赔偿损失、退还已付租金。

结论：
租赁合同签了五年只履行两年，剩余三年的处理分情况。承租方提前解约属违约，出租方可按约定或主张实际损失要求其担责；因不可抗力等不可归责事由，双方可协商解除且互不担责；出租方违约，承租方有权要求其担责。
法律解析：
依据民法典，依法成立的合同受法律保护，双方应按约定履行义务。若承租方提前解约，违反合同约定，出租方有权按合同约定追究其违约责任，若合同未约定，可主张实际损失赔偿。当出现不可抗力等不可归责于双方的情况，导致合同无法履行，双方协商解除合同符合公平原则。而出租方违约致使合同无法继续履行，理应承担相应责任，保障承租方合法权益。如果在租赁合同履行过程中遇到类似复杂问题，建议向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议和解决方案。

租赁合同签了五年只履行两年，剩余三年的处理分多种情况。若承租方提前解约构成违约，出租方可依合同约定要求其担责，如支付违约金、赔偿损失；合同无约定时，出租方可主张实际损失赔偿。因不可抗力等不可归责于双方的事由致合同无法履行，双方可协商解除且互不担责。若出租方违约，承租方有权要求其承担赔偿损失、退还已付租金等责任。

解决措施和建议如下：
1.签订租赁合同时，明确双方违约责任，避免纠纷时无据可依。
2.遇到不可抗力等情况，双方及时沟通协商，友好解决合同解除事宜。
3.一方违约时，另一方及时收集证据，维护自身合法权益。

法律分析：
（1）当租赁合同签订五年但仅履行两年时，若承租方提前解约，这种行为构成违约。出租方有依据合同约定，要求承租方承担违约责任的权利，比如支付违约金、赔偿提前解约造成的损失等。
（2）若合同中未约定违约责任，出租方可以主张实际损失赔偿，以弥补因承租方提前解约遭受的损失。
（3）如果是不可抗力等不可归责于双方的事由，导致合同无法继续履行，双方可协商解除合同，通常情况下互不承担违约责任。
（4）若出租方违约致使合同无法继续履行，承租方有权要求出租方承担违约责任，包括赔偿损失、退还已付租金等。

提醒：
签订租赁合同时应明确违约责任条款，遇到合同履行问题，需根据具体情况判断责任归属，复杂案情建议咨询专业法律意见。

（一）承租方提前解约：若合同中有约定违约责任，出租方可按约定让承租方支付违约金、赔偿提前解约造成的损失；若合同无约定，出租方可主张实际损失赔偿。

（二）因不可抗力等不可归责事由：双方可协商解除合同，通常互不承担违约责任。

（三）出租方违约：承租方有权要求出租方承担违约责任，如赔偿损失、退还已付租金等。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。