林某（男）和王某(女)是夫妻，双方经营了

林某（男）和王某(女)是夫妻，双方经营了一家服装产。由于女方不能生育，双方收养了一个女儿林甲，林甲现已10岁。后林某出轨，与秦某发生了婚外男女关系。为了让秦某将孩子顺利生下来，林某在秦某怀孕期间给秦某亲笔书写了一份协议书，协议书写到：“只要秦某将孩子生下来，就将林某和王某夫妻名下的一栋别墅赠与秦某。如果自己发生什么意外，林某在服装厂的所占的40%的股份，规秦某和他们的儿子林乙所有。”后秦某顺利生下了一个男孩。但很快，王某发现了林某与秦某的非正当关系，并要求林某写下了保证书。林某写到：“保证与秦某所生之子无任何关系，并表示不再与秦某联系，否则将视为自动放弃所有财产。”后林某虽然还是偶尔与秦某联系，但次数确实越来越少。但不幸的是，在一次出差过程中，林某因车祸死亡了。秦某拿这林某身前写的协议书来找王某，要求继承林某的财产。 请问：1.在本案中，林某与情人秦某的协议是否有效？为什么？ 2.与妻子保证书是否有效？为什么？ 3.就林某的财产应当如何继承？