请教一下律师，拍卖标的有瑕疵拍卖合同有效吗

把瑕疵明确写有拍卖规则及标的物介绍里，并在拍卖前宣读。
请注意：可以拍卖，签订了委托拍卖合同，不等于就是卖出去了。委托拍卖合同和货物买卖合同不同：委托拍卖合同是帮拍卖物品，不代表就是成功卖掉了；货物买卖合同才是卖掉。

虽然通过更加详尽的审查，可以有效地避免有权利瑕疵的不动产进入拍卖实施，但审查不是万能的，总有因为各种原因导致权利瑕疵未能发现，毕竟执行机构并不是这些不动产的权利所有人。买受人万一竞拍购得了法院未能审查发现、公告中并未提及的权利瑕疵，导致其权益受损，有必要在强制拍卖制度中为其提供救济程序。
(一)不动产拍卖款未进行分配的情形
对于拍卖款未进行分配的情形，若买受人不动产权利的确存有重大瑕疵，且该瑕疵是拍卖公告未开示的买受人也不可能知晓的，导致买受人无法行使不动产权利或者行使该不动产权利要遭受巨大的损失的，应当赋予买受人的撤销拍定申请权。由买受人向执行法院提出申请，请求法院准许撤销其拍定，经审查，法院可以撤销对该不动产的拍定。对撤销拍卖申请的适用必须要进行适当的限制，因为若不动产上存有微小的瑕疵，动辄撤销拍定，则不利司法强制拍卖制度的目的实现和稳定。在存有微小瑕疵的情况下，应当引导买受人自愿承担相应的负担，如在案例二中，若水费数额不大，则由买受人承担水费应为一个经济而又便利的解决方案。
该买受人的撤销拍定申请权与强制拍卖私法说中的要求与债务人解除合同的瑕疵担保请求权应当做出区分。买受人的撤销拍定申请权的相对方是国家执行机关，并非债务人;该申请权意欲消灭的是国家执行机关强制拍卖行为的效果而不是私法意义上的合同关系;该权利仅仅是申请权而不是私法上的解除权，必须经过国家执行机关的审查准许，准许与否体现的是公权力的意志，体现出公法上的不平等性。该申请权并不违背强制拍卖的公法属性。
若买受人无法行使不动产权利或者行使该不动产权利要遭受巨大的损失，消灭拍定效果，回复至拍定前的状态无疑是最经济也是最不会引发新的问题的解决方式。虽然强制拍卖的效果被消灭，可能导致执行资源的白白浪费，但将引发许多后续问题的执行程序还不如一切“归零”。执行机构准予撤销的，也不会对强制拍卖的公信力造成损害，因为赋予买定人撤销拍定申请权，应买人会更加无后顾之忧的参与竞拍，相反有助于提升强制拍卖的公信力。
(二)不动产拍卖款已进行分配的情形
在不动产拍卖款已进行分配的情形，回复至拍定前状态已不可能，但拍卖效果仍可以被消灭。买受人向法院提出撤销拍定申请后，法院准许的。买受人可向法院申请执行回转，直接向参与分配的债权人要求返还拍卖款。该执行回转基于的不是执行错误，而是强制拍卖的效果被消灭。
该执行回转申请权与向债权人主张瑕疵担保责任也应作出区分。瑕疵担保责任必须经由诉讼，法院行使审判权后再经权利人申请执行，进入执行程序，执行机关公权力方才介入，而执行回转则不需要经过诉讼程序而由执行机关直接作出审查，作出是否准予执行回转的裁决，进而进入执行程序。该执行回转目的在于消灭执行效果而不是承担民事责任。
对于执行回转不能造成的损失，买受人并不能向执行机构要求国家赔偿。因为即便法院对强制拍卖的不动产未仔细审查，导致拍卖公告中未示不动产的瑕疵，交付时买受人才发现的，法院并未违反执行程序，不符合要求国家赔偿的条件。法院应当加强对强制拍卖的不动产的审查，努力发现其瑕疵，但对法院审查不能过于苛刻，不能因为审查有所疏漏就要求法院承担国家赔偿责任。
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