农村房屋买卖的效力是怎么样的？有保障吗

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农村房屋买卖合同
甲方(卖方)：身份证号：
乙方(买方)：身份证号：
一、甲方自愿将坐落在市镇村号(自建住宅)的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。
二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共万仟佰元(小写元)，乙方在年月日前，一次付给甲方。
三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。
四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。
五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。
六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。
七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。
八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。
甲方(签字)：章
乙方(签字)：章
中证人(签字)：章
年月日

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你好，关于上述的问题，解答如下, 司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民
《最高人民关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法
第五十二条和土地管理法
第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民
根据《北京市高级人民关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第
1
3、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
根据《上海市高级人民民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区近两年的裁判案例来看，北京地区一般都以前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或前已成为城镇居民，或前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区的裁判案例来看，多数认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权主张农村房屋买卖合同无效。若时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数裁判认为，出卖人时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给
第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给
第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区的裁判案例来看，多数认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。

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【案情简介】
黄某系某村村民。黄某于1999年在其宅基地上(领有宅基地使用证)建有房屋一幢，建筑面积为2
13.2平方米，并办有村镇房屋所有权证，该证登记所有权人为黄某。2001年7月，黄某与李某(本村村民)签订房屋购销协议一份，协议约定，黄某将其所有上述房屋出卖给李某，售价为64000元，一次性付清，付清房款后黄某即把房屋所有权证交付李某。
协议签订后，李某向黄某交付了房款，黄某出具收条，并将房屋及其村镇房屋所有权证交付李某，但未办理产权过户手续。因就诉争房屋产权过户事宜与黄某协商未果，李某黄某，要求黄某协助办理该房屋的过户登记手续。该案在审理中查明，上述房屋所在土地属集体土地，由黄某所在的村委会经营管理。
【法律解读】
本案例中的协议是有效的。
判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》，而非《民法通则》。《民法通则》第58条规定了七种无效的民事行为，其中，第一款第
(五)项规定：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第52条第
(五)项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，即把原来的民法通则58条“违反法律”作了进一步的解释，尽可能缩小了无效合同的范围，这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。 根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第3条之规定：“人民确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”由此可见，本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。
诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《合同法若干问题的解释
(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以不能依《土地管理法》的上述规定认定合同无效。事实上，目前，我国农村宅基地和房屋办理登记的比例很低，更谈不上办理变更登记了。
第三，《土地管理法》规定：农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。该规定是明确针对农村居民新建住宅而言。法律只规定了农民建住宅要由乡政府批准，而未规定农村房屋买卖也要由政府批准，所以不能任意对法律规定作扩大解释，更不能依此认定买卖行为无效。而且，《土地管理法》第62条也规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制，而仅仅规定出卖人出售住房后不能再申请宅基地。迄今为止，我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定。
第四，若判决合同无效，是对诚实信用基本原则的背离，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。本案诉争的房屋买卖合同从2001年签订、履行至今已十多年。期间，两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。如果确认合同无效，显然有违诚实信用的基本原则，应属恶意抗辩。而且从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。