总金额不能超过标的30%
关于退房违约金是总房款的20%与否,其实这就是双方的协商过程。
首先你一定要拿到商品房预售合同,这是你的权利,他们不能拒绝给你,否则关于他们不给你合同这单,你可以先起诉他们。
其次,拿到合同后,你先仔细看一下条款内容,现行的房地产预售合同一般都是网上下载的格式合同,条款内容大同小异,主要关注一下关于违约金的描述。如果我没记错,一般合同内容都只会记载延期交款的滞纳金,不会写彻底解除合同的违约金(因为会牵涉到开发商如果开发商自己违约,他们也必须同时承担相同的违约赔偿金)。如果没有写明的违约金数量,你可以参照《合同法解释二》
第二十九条来与开发商协商谈判:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的过分高于造成的损失。”就是说,如果他们要你按合同价格的20%赔偿违约金,你完全有权利向要他们索要开发商实际发生的损失清单(以行政收据或发票为准,记住一定要是行政收据,一般文具店可以买到的收据直接当废纸扔,因为那种收据没有法律效力的。),按此损失清单,你最高需要承担损失×130%,就这么多违约金。
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