抵押与买卖冲突，江苏南京周爱荣律师破解房屋买卖疑难案

在办理这起房屋买卖合同纠纷案件时，周爱荣律师遇到的疑难问题着实不少。从法律层面讲，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行抵押权是否构成善意取得，这在法律适用上存在很大争议。根据相关法律，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。而在本案中，被告在2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行南京XX。这就导致案件陷入了复杂的局面，银行是否构成善意取得成为了核心争议点。

周爱荣律师采取了一系列有效的处理步骤。首先，针对银行提出的“善意取得”抗辩，律师收集并提交了原告实际占有的证据，如社区证明、装修票据、物业发票等。这些证据有力地证明了原告自2017年起持续居住使用案涉房屋，而第三人未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。其次，在应对第三人主张的“一事不再理”原则且已过执行时效的问题上，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值，成功让法院未支持银行该抗辩。

案件最终取得了令人满意的成果。法院最终采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

结合江苏南京的办案经验，这类案件在证据收集方面非常关键。律师要善于挖掘能够证明当事人实际占有和使用房屋的证据，像社区证明、装修票据、物业发票等，这些证据可以有力地反驳银行的“善意取得”抗辩。同时，在应对对方提出的程序抗辩时，要仔细分析相关法律文书和事实，找到有力的论据来维护当事人的权益。总之，在处理房屋买卖合同纠纷案件时，证据的收集和运用以及对法律程序的把控是取得胜诉的关键。