拍卖的房子有租赁租金归谁

一、拍卖的房子有租赁租金归谁

根据《民法典》第725条“买卖不破租赁”原则，拍卖房屋上的合法有效租赁关系不受所有权变动影响，但租金归属需以房屋所有权转移时间为界：

1.所有权转移前：租金归原所有权人（被执行人）。若该租金已被法院查封、冻结，则应作为执行财产用于清偿债务；

2.所有权转移后：买受人取得房屋所有权，成为新出租人，有权向承租人收取后续租金。

需特别注意：若法院在拍卖公告中对租金归属有明确约定（如“拍卖成交后租金由买受人收取”），则优先按公告内容执行。承租人应配合向新所有权人支付转移后的租金，原出租人无权再主张该部分收益。

若租赁关系是拍卖后恶意设立（如为逃避执行虚构租赁），则该租赁对买受人无约束力，买受人可要求承租人搬离并收取全部占用费。

（注：以上分析基于合法有效租赁前提，具体需结合租赁合同签订时间、拍卖公告内容及法院执行文书确定。）

二、拍卖的房子有租赁合同怎么办

根据《民法典》及相关司法解释，拍卖房屋存在租赁合同的处理需分情形分析：

一、核心原则：合法租赁适用"买卖不破租赁"

《民法典》第725条规定，租赁物所有权变动（含拍卖）不影响合法有效租赁合同的效力。即若租赁合同真实、签订于房屋抵押/查封前，买受人需继续履行合同至期满，承租人有权占有使用房屋。

二、例外情形：租赁不得对抗所有权变动

1.租赁成立于抵押/查封后：

若房屋先办理抵押登记或被法院查封，后签订租赁合同（《执行异议复议规定》第27、28条），租赁关系不得对抗抵押权人或申请执行人（买受人可要求承租人搬离）。

2.虚假/恶意租赁：

若租赁系原房主与承租人串通虚构（如无实际租金支付、超长期低价租赁），买受人可诉请法院撤销该租赁（《民法典》第154条）。

三、买受人的权利救济

1.合法租赁下的租金返还：

若原房主已收取买受人取得所有权后期间的租金，买受人可向原房主主张返还该部分租金。

2.拍卖未披露租赁的追责：

若拍卖公告未如实披露租赁信息，买受人可要求拍卖人承担赔偿责任，或依据《拍卖法》第61条请求撤销拍卖（需举证拍卖人故意隐瞒）。

建议：买受人竞拍前应核查租赁真实性、签订时间及租金支付凭证；发现异常可向法院提出执行异议，确认租赁效力。

三、拍卖的房子租出去了怎么办

根据“买卖不破租赁”原则，若房屋在拍卖前已合法出租，原租赁合同在有效期内对新的房屋所有权人继续有效，新业主应继续履行原租赁合同。

若租赁在前抵押或查封在后，承租人可继续使用房屋直至租赁期满。若抵押或查封在前租赁在后，抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动，租赁关系对受让人无约束力，新业主有权要求承租人搬离。

若承租人拒不搬离，新业主可通过协商解决，协商不成可向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退房屋。

当探讨拍卖的房子有租赁租金归谁时，除了明确租金归属，还有一些相关问题值得关注。比如，若在拍卖过程中租赁期限未到期，新的房屋所有权人是否能随意解除租赁合同就是个关键问题。一般情况下，“买卖不破租赁”原则会保障承租人的权益。另外，若原房东在拍卖前已预收了部分租金，这部分租金该如何处理也容易引发纠纷。如果你在拍卖房屋的租赁租金归属、租赁合同处理等方面存在疑问，想进一步了解相关法律规定和处理办法，别错过获取专业法律建议的机会，点击网页底部的“立即咨询”按钮，专业人士将为你答疑解惑。