关于退还
购房订金的操作步骤及流程大致如下所述：
首先，需要对
购房合同进行严格审查，深入研究其中涉及退还款项的细则以及相应的先行提前告知的时间界定、以及各类应承担的责任及义务等。
其次，向开发商或者卖家提交书面的
退款申请，同时，务必随同提交相关证明材料，如支付证明文件、书面沟通记录等等。在此过程中，务必要明确阐述您的诉求及其理由。接下来，与开发商或者卖家进行积极的协商，就退款事项展开深入的讨论。双方可以通过召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种方式进行交流，并寻找出一种能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力仍未能与开发商或者卖家就退款事宜达成共识，那么您可以考虑向相关部门或者机构
申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关法律
法规来处理争议，并推动退款的顺利执行。
最后，若所有其他途径均告失败，您还可以选择通过提
起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。然而，在决定采取这一行动之前，强烈建议您咨询专业律师，以便获得更为详尽的法律建议。
《中华人民共和国
民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给
付定金作为债权的
担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行
债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
