以下是关于退还
购房订金的常规操作步骤：
首先，您需要查阅您所签订的
购房合同，仔细审查其中有关
退款事项的条文以及相关的违约条件、预先告知的期限以及应负的相应责任与义务。接下来，您可以向房屋开发者或者卖家
递交关于退款的正式申请，同时随同提交相关的证明材料，如支付凭据、书面沟通记录等等。务必
保证您的请求和理由表述得明确无误。
然后，您可以尝试与开发商或卖家进行协商，就退款事宜展开深入的讨论。双方可以通过召开会议、进行电话沟通或者发送电子邮件等多种方式进行交流，并寻找出一个能够共同解决问题的最佳途径。若经过上述努力后，仍然未能与开发商或卖家就退款事宜达成共识，那么您可以考虑向相关的政府部门或者第三方机构
申请仲裁或者调解。这些机构将会依据合同约定以及相关的法律
法规来处理争议，并积极推进退款的执行。
最后，如果所有的其他途径均告失败，您还可以选择通过提
起诉讼的方式来解决争议并追回购房订金。在此之前，强烈建议您咨询专业的律师，以便获得更为详尽的法律建议。
《中华人民共和国
民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给
付定金作为债权的
担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条
债务人履行
债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
