请问一下房屋出租中介费由谁出

房产赠与过户后通常不可随意收回，但在法定情形下赠与人可行使撤销权。受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、不履行扶养义务、不履行赠与合同约定义务时，赠与人能在知道或应当知道撤销事由起一年内撤销。若受赠人违法行为致赠与人死亡或丧失民事行为能力，其继承人或法定代理人可在知道或应当知道撤销事由起六个月内撤销。 解决措施和建议如下： 1.当出现法定撤销情形，赠与人或相关人员应及时收集证据，在规定时间内行使撤销权。 2.撤销权行使后，若受赠人不配合办理房产过户回转手续，可准备好相关材料向法院提起诉讼。

1.房产合同违约赔偿分约定和法定两种情况。约定赔偿需合同约定合理，不过分高于或低于实际损失，按约定执行。 2.法定赔偿包含直接和间接损失。直接损失指现有财产减少，像已付购房款、中介费、利息等，违约方要赔偿。间接损失是预期可得利益损失，如房价上涨，守约方因违约错过房屋增值部分可主张赔偿，但要证明损失与违约有因果关系且具有可预见性。 3.违约赔偿遵循减损规则，守约方有义务防止损失扩大，否则扩大部分损失自行承担。 解决措施和建议：签订合同时合理约定违约赔偿条款；守约方及时收集损失与违约行为有因果关系的证据；违约发生后守约方积极采取措施防止损失扩大。

（一）书写借条时要确保内容是双方真实想法的体现，不能有欺诈、胁迫等情况，并且不能违反法律和行政法规的强制规定，也不能违背公序良俗。 （二）借条应清晰写明借款金额、用途、还款时间等关键信息，以增强借条的证明力。 （三）保存好借条的原件，同时可以通过转账等有记录的方式交付借款，以便在需要时作为证据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

结论： 夫妻买房登记在父母名下，借名买房有充分证据可要求过户；视为赠与一般不能撤销，但存在法定情形可在一年内行使撤销权要求返还房屋。 法律解析： 根据《民法典》相关规定，若属于借名买房，夫妻只要能拿出借名协议、出资凭证以及购房后实际占有使用房屋等证据，证明借名事实，就可通过协商或诉讼，让房屋过户到自己名下。而当此行为被视为对父母的赠与，通常无法随意撤销。不过，要是出现父母严重侵害夫妻或其近亲属合法权益、对夫妻有扶养义务却不履行、不履行赠与合同约定的义务等法定情形，夫妻能在知道或应当知道撤销事由之日起一年内，行使撤销权并要求返还房屋。如果在处理这类房产问题时遇到难题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）若合同有违约金条款，按约定金额赔偿，若觉得过高或过低，可请求法院或仲裁机构调整。比如租金每月2000元，约定违约金10000元过高，可申请调整。 （二）若合同未约定违约金，需赔偿房东因提前退房造成的损失，像空置期租金损失、找新租客的费用等。同时，房东要采取合理措施防止损失扩大，不然扩大部分损失自行承担。 （三）赔偿金额需结合实际损失举证确定，比如提供房东找新租客的费用发票等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

房东面对合同解除后房客拒不搬走的情况，可通过合法途径解决。 1.书面催告：房东先以书面形式要求房客在合理期限内搬离，并说明不搬离的法律后果，促使房客主动履行义务。 2.提起诉讼：若催告后房客仍不搬走，房东可向法院起诉，要求其腾退房屋并支付逾期腾房的占有使用费。 3.申请执行：获得胜诉判决后，若房客不履行，房东在规定时间内申请强制执行，由法院强制其搬离。 4.保存证据：在整个过程中，房东要注意留存合同、催告通知、聊天记录等相关证据，为诉讼提供有力支撑。

房东退还房租押金应在租客满足一定条件下进行。这些条件包括租赁期限届满且租客按约定返还房屋，若提前解约需依据合同约定；房屋及其附属物品、设施设备无损坏或故障，正常损耗除外，因租客过错损坏的可扣除维修费用后退还剩余押金；租客结清租金、水电燃气等费用，未结清的房东可从中扣除相应费用；租客按合同约定方式返还房屋，如保持清洁、交还钥匙等。 解决措施和建议如下： 1.租客在租赁期间应爱护房屋及设施，避免不必要的损坏。 2.及时结清各项费用，保留好缴费凭证。 3.返还房屋时严格按合同约定执行。 4.若房东拒绝退还押金，租客可先协商，协商不成可寻求调解，仍无法解决则通过诉讼维权。

结论： 房子一直没办房产证能否办理需分情况，因开发商原因可先协商，协商不成诉讼解决；因购房者自身原因应补齐材料申请；房屋存在违建等不符合规划情况，整改符合规定后再申请。 法律解析： 根据相关法律规定，开发商有协助购房者办理房产证的义务。若因开发商未缴齐土地出让金、未通过综合验收等原因导致无法办证，购房者有权先与开发商协商，要求其履行义务。协商无果时，可通过诉讼要求开发商承担违约责任并协助办证。若因购房者自身未及时提交材料等原因，应尽快补齐材料按要求申请。而房屋存在违建等不符合规划的情况，不符合办证条件，需先整改，符合规定后才可申请。如果大家在办理房产证过程中遇到复杂问题，难以自行解决，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 分居期间一方房租开销一般由实际居住方承担，但存在财产约定或一方经济困难等特殊情况时除外。 法律解析： 分居时夫妻双方分开生活，房租作为生活成本支出，一方单独居住租赁房屋，房租通常属于其个人生活消费，应由其自行负担。然而，若夫妻双方有财产约定，如约定分居期间财产混同或费用共同承担，房租就按约定处理。同时，若一方经济困难，另一方有负担能力，基于夫妻间的扶养义务，另一方可能需给予适当帮助，分担部分房租，不过这要依具体情况判断。 若大家在分居期间房租费用承担等婚姻财产问题上有疑惑，可向专业法律人士咨询，以获得准确的法律建议和解决方案。

（一）协议离婚办理房产证，要带身份证、离婚证、明确房产归属的离婚协议书。 （二）法院判决离婚办理房产证，需带身份证、生效的法院判决书以及能证明房产归属的法律文书。 （三）无论哪种离婚方式，都要准备房产证、契税完税证明等材料。 （四）若房屋有贷款未还清，通常要提前还清贷款或者取得银行同意办理过户的书面文件。 （五）办理时双方当事人共同到不动产登记机构申请，按要求填写申请书等文件，审核通过后完成办理。 法律依据： 《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

法律分析： （1）在房屋租赁纠纷管辖权判定上，一般遵循一般地域管辖与专属管辖规则。普通合同纠纷诉讼，可由被告住所地或合同履行地法院管辖。 （2）若当事人在房屋租赁合同中约定了管辖法院，只要不违反级别管辖和专属管辖规定，就按约定确定管辖，这体现了当事人意思自治原则。 （3）对于涉及房屋租赁的不动产纠纷，实行专属管辖，由不动产所在地法院管辖。像房屋修缮、改建等引发的纠纷，因其与不动产实际状况紧密相关，由不动产所在地法院管辖便于查明事实和执行裁判。 提醒： 在处理房屋租赁纠纷时，需准确判断纠纷性质，明确是否属于不动产纠纷。若合同有管辖约定，要确保约定合法有效。不同纠纷情况对应不同管辖规则，建议咨询以进一步分析。

法律分析： （1）当第三人善意、有偿取得租赁权，已交付租金并实际使用房屋时，出租夫妻共有房屋的行为通常有效。这是考虑到第三人难以了解房屋共有情况及另一方是否同意，为维护交易安全和保护善意第三人利益，合同会被认定有效。 （2）若出租房屋未取得另一方同意，另一方有权主张该出租行为侵犯其共有权。不过，若第三人不知房屋为夫妻共有，另一方不能对抗善意第三人，只能在夫妻内部要求对方赔偿损失。 （3）若第三人明知房屋共有且一方未同意仍签订租赁合同，另一方有权主张合同无效。 提醒：出租夫妻共有房屋时应取得双方同意，避免后续纠纷。若遇类似情况且难以判断，建议咨询以进一步分析。