不一样的房子，不一样的补偿

在征收拆迁过程中拆迁方根据房屋用途不同，在拆迁中的补偿标准也不同，根据房屋的使用用途可以将房屋分为三类：一类是纯粹的住宅，即主要满足的是居民日常居住和生活的房屋;另一类是纯粹的营业用房，即用来从事经营性业务的房屋;还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，也称之为“住改非”房屋。不同地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准，但也有些地方未作规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确，但是对于“住改非”房屋，各地的规定却经常不一样，且分歧较大，利益纠葛明显，而这类情况又具有多发性，那么在拆迁补偿安置中应对这类情况作何处理?

首先，我们需要对房屋的性质有一个正确的认定，一般以关于拆迁方的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为北京，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照;如果纠纷地为上海市，通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。

如果没有地方政府规章可循，可以将国务院办公厅2003年发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，其中明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。同时国务院住房和城乡建设部在2011年印发《国有土地上房屋征收评估办法》中规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房产登记薄的记载为准;房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该文件也成为判断房屋使用性质的法律依据。

其次，关于房屋性质的确认主体。依据2003年建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，关于房屋的性质(用途)，当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。

最后，当我们的房屋面临拆迁时，我们一定要拿起法律武器及时寻求专业律师的帮助维护自己的合法权益，依法对房屋的使用性质形成确信，属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。从而使自己受损失的合法权益得到合理的补偿。