购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效：
1、抵押人是预售商品房的购房人。购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有所有权之期待权，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。
2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。
3、商品房预售合同须为有效合同。预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。
4、预售商品房抵押须办理抵押登记。《担保法》规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。
通过上文的介绍，相信大家对“预售商品房抵押的效力如何”以及“预售商品房抵押有效吗”的问题有了更深入的理解，希望在大家遇到此类问题时有所帮助。在购房时，所购房屋的产权有无暇疵是购买者最关心的事，因此为了保证购房者的利益，一定要对开发商是否对标的房屋设定抵押有清楚的了解。对于设立抵押的房屋，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的前提下，再付给开发商该笔房款。由于所涉内容较为复杂，倘若您还有什么不解之处，建议您向专业的律师寻求帮助。
