安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）皖04民终1087号
上诉人（原审原告）：淮南XX公司，住所地安徽省凤台县城关凤城大道西段金地新天地售房XX，统一社会信用代码9134XXXX55029226。
法定代表人：桂XX，公司总经理。
委托诉讼代理人：陆X，安徽震一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李润峰，安徽震一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万XX，男，1972年7月12日出生，汉族，住安徽省凤台县。
委托诉讼代理人：营玉，安徽XX律师。
上诉人淮南XX公司因与被上诉人万XX房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2021）皖0421民初4937号民事判决向本院提起上诉，本院于2022年5月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
淮南XX公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判万XX支付淮南XX公司收益中的维修费222557元；2.判决万XX缴纳的100000元保证金不能从淮南XX公司的收益中扣除。3.依法改判万XX承担违约金52595元。4.上诉费用由万XX承担。事实和理由：一、一审判决不应当从淮南XX公司应得的收益中扣除100000元保证金。1.100000元的保证金是淮南XX公司为了防止万XX违规装修或者破坏性装修而收取的保证费用，关于保证金的退还在双方的合同中明确约定，一旦条件具备，淮南XX公司将会全部退还给万XX，但是本案一审判决在万XX没有退房，也没有经过淮南XX公司验收的情况下，直接将万XX的保证金从淮南XX公司的收益中扣除，明显错误。如果万XX将房屋破坏又不能恢复原状，淮南XX公司将得不到保证金的保障，权益无法维护。2.在一审诉讼中无论是淮南XX公司还是万XX均没有提到保证金的问题，万XX也没有提出反诉要求退还保证金，而一审判决擅自将保证金从收益中扣除明显违反“不告不理”的法律原则。二、一审判决不应扣除房屋维修费用222557元。1.万XX称在租赁期间四楼消防管道爆裂和五楼排污管道爆裂的情况，即使是真实的，维修义务也不是淮南XX公司，因为消防管道和污水管道属于楼盘的附属设施和公益设施，理应交给开发商处理，若开发商将楼盘移交给了物业公司，则物业公司对于楼盘的消防设施和污水管道具有维修的义务，此部分维修义务不属于淮南XX公司。2.从万XX在一审庭审中提交的视频可以看出，是万XX擅自改造增加面积，侵占了公共面积才导致受损，因为消防管道和污水管道都是在房屋结构之外，不会在室内，即使万XX受损，也是由于其自身原因导致与淮南XX公司无关，淮南XX公司维修的义务房屋仅限在室内及房屋面积内。三、万XX违约，理应承担违约金52595元，淮南XX公司没有任何违约行为。1.淮南XX公司维修的仅仅是室内面积，不包括室外，室外是共有部分、公益部分，淮南XX公司没有义务维修，因此不存在违约问题。2.万XX拒不支付收益，明显违反双方签订的协议，明显存在违约，因此，万XX应当承担违约金。
万XX辩称，一审判决内容正确，请求依法维持原判决，一、二审诉讼费用由淮南XX公司承担。一、关于扣除维修费用222557元，一审法院判决是没有任何问题的。淮南XX公司（甲方）与万XX（乙方）签订《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》（合同上未有具体签订时间）。该合同约定，由万XX承租淮南XX公司位于凤台县凤城大道金地：新XX商住103-4层商铺，建筑面积为2536.2平方米，租期10年。合同3.2约定，该商铺起租期为2018年4月1日，或起租期以甲方书面通知的项目统一开业为准。合同6.1约定免租期24个月，乙方已经按照合同7.1约定，交纳了履约保证金10万元。合同8.2约定，2020年4月1日至2022年3月31日，月收益38044元，其中租金19022元、房屋维修费11412元、服务费7609元（收益由租金、房屋维修费、服务费组成，比例为5:3:2）。合同8.3约定，房屋交付时乙方支付3个月收益，作为免租期结束后的下一时期收益，此后乙方根据甲方通知要求支付收益。万XX已经向淮南XX公司支付194132元（不含履约保证金10万元）。从淮南XX公司主张起租日2020年5月1日（淮南XX公司自认免租期25个月）至第二次开定日2021年12月16日，共计19.5个月。19.5个月的收益按照合同约定为38044元×19.5个月=741858元。在租赁期间，发生了四楼消防管道爆裂和五楼排污管道爆裂事件，影响了万XX对租赁物的正常使用，万XX自己找人进行了维修。根据权利和义务的相对性原则，淮南XX公司不享有收取房屋维修费权力，一审法院中扣除维修费部分是合法的。二、关于违约金部分《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因淮南XX公司存在未维修租赁物违约情形在前，万XX享有先履行抗辩权，一审法院不予支持是正确的。三、淮南XX公司声称一审判决不应扣除10万元保证金，其主张的理由是不合法不合理的，双方均表示同意解除合同，而且一审法院已经判决双方解除合同，根据合同中的约定租赁期满或者合同解除后，履约保证金将不计利息退还给乙方。本案中一审法院充分考虑了双方的合同以及实际情况，判决一并扣除10万元保证金，是节省司法资源，避免进一步激化矛盾，万XX一审已经提出了10万元的事，一审法院判决是正确的。
淮南XX公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方房屋租赁合同，判令万XX还原并归还案涉房屋;2.依法判令万XX支付拖欠的收益共计520660元(后续根据合同约定，按每月38044元计算，直至合同解除)，违约金52595元;3.诉讼费用由万XX承担。
一审法院认定事实：淮南XX公司（甲方）与万XX（乙方）签订《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》（合同上未有具体签订时间），该合同约定，由万XX承租淮南XX公司位于凤台县凤城大道XX新天地商业广场商住１#３－４层商铺，建筑面积为2536.2平方米，租期10年。合同3.2约定，该商铺起租期为2018年4月1日，或起租期以甲方书面通知的项目统一开业为准。合同6.1约定免租期24个月。乙方已经按照合同７.1约定，交纳了履约保证金10万元。合同8.2约定,2020年4月1日至2022年3月31日，月收益38044元，其中租金19022元、房屋维修费11412元、服务费7609元（收益由租金、房屋维修费、服务费组成，比例为5：3：2）…;合同8.３约定,房屋交付时乙方支付３个月收益，作为免租期结束后的下一时期收益，此后，乙方根据甲方通知要求支付收益。万XX已经向淮南XX公司支付194132元（不含履约保证金10万元）。从淮南XX公司主张起租日2020年5月1日（淮南XX公司自认免租期25个月）至第二次开庭日2021年12月16日，共计19.5个月。19.5个月的收益按照合同约定为38044元×19.5个月＝741858元。在租赁期间，发生了四楼消防管道爆裂和五楼排污管道爆裂事件，影响了万XX对租赁物的正常使用，万XX自己找人进行了维修。审理中，双方均表示接受调解，但经多次沟通调解未果。
一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百二十条规定，在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。从上述法律条文可知租赁合同是租赁物获得的收益归属承租人，承租人有支付租金的义务，出租人享有获取的租金的权利和履行租赁物的维修义务。但租赁物的维修义务、收益当事人可另行约定。本案双方合同约定了承租人万XX向出租人淮南XX公司除支付租金外，还要向出租人支付房屋维修费、服务费。从内容上看，提供这样合同文本的出租方比法定增加了承租方支付房屋维修费、服务费的义务，但这种约定未违反法律效力强制性规定。故淮南XX公司与万XX签订的《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律效力强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于淮南XX公司主张依法解除双方房屋租赁合同，万XX还原并归还案涉房屋的诉请。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条一款规定，当事人协商一致,可以解除合同。第五百六十六条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。现淮南XX公司要求解除合同，万XX表示同意，根据上述规定，淮南XX公司的该诉请予以支持。二、关于万XX应支付收益的数额。租赁合同除当事人另有约定外，出租方承担租赁物的维修义务，本案约定了承租人万XX向出租人淮南XX公司除支付租金外，还要向出租人支付房屋维修费，可见淮南XX公司无论从法律上还是协议约定上，都有对租赁物承担维修的义务。但淮南XX公司未履行该项义务，构成违约，根据权利义务对应原则，淮南XX公司不应享有收取房屋维修费的权力。全部收益741858元中，应扣除房屋维修费部分，即741858元－741858元×30%=519300元。万XX应向淮南XX公司支付的收益为519300元－294132元（含保证金100000元）=225168元，淮南XX公司多主张的部分，不予支持。三、关于违约金。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务,有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。因淮南XX公司存在未维修租赁物违约情形在前，万XX享有先履行抗辩权，淮南XX公司主张的违约金52595元的诉请，不予支持。据此判决：一、解除淮南XX公司、万XX双方签订的《金地.新天地商业广场商铺租赁合同》，万XX于本判决生效之日起十日内向淮南XX公司交付原租赁的房屋；二、万XX于本判决生效之日起十日内支付淮南XX公司收益225168元；三、驳回淮南XX公司的其他诉讼请求。案件受理费9532元，由淮南XX公司负担4854元，万XX负担4678元。
二审中双方当事人均未提交新证据，对于一审认定的事实，二审予以确认。
本院归纳二审争议焦点为：一审判决解除合同后的责任承担是否适当。
本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租方淮南XX公司与承租方万XX签订《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》，合同约定将该新天地商业广场商住1#楼三层/四层商铺出租给万XX使用，租赁场所面积按建筑面积计为2536.2平方米。万XX按照合同约定的租赁面积计算向淮南XX公司支付费用，此部分费用由租金、房屋维修费、服务费构成，比例分别为50%、30%以及20%。租赁期间，发生管道漏水事件，淮南XX公司未尽维修义务，影响万XX对租赁物的正常使用。淮南XX公司作为出租方，无论基于法律规定还是协议约定，对于出租物都具有维修义务，因其未履行维修义务，不享有收取房屋维修费的权利，房屋维修费应从全部收益中予以扣除。案涉合同约定的出租商铺为新天地商业广场商住1#楼三层/四层，淮南XX公司上诉称消防管道和污水管道属于楼盘的附属设施和公益设施，淮南XX公司对此不负有维修义务，证据不足，不予支持。万XX据此主张先履行抗辩权，淮南XX公司主张万XX应承担违约金52595元的上诉请求，不能成立。关于案涉履约保证金100000元，《金地.新天地商业广场商铺租赁合同》第七条约定“履约保证金7.3租赁期满或合同解除后，履约保证金将不计利息退还给乙方，具体退还条件为：7.3.1乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；7.3.1乙方已经按照本合同约定将场所归还给甲方；”等，淮南XX公司与万XX就履约保证金的退还条件，进行了约定。结合本案诉讼请求及双方约定的退还条件，对于履约保证金应否退还本案不予处理。一审将100000元履约保证金从万XX应向淮南XX公司支付的收益中直接予以扣除不当，应予变更。结合一审认定的万XX应向淮南XX公司支付的收益为225168元（含保证金100000元），变更为万XX应向淮南XX公司支付的收益为325168元。
综上所述，一审判决关于万XX向淮南XX公司支付的收益数额，因履约保证金扣除不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省凤台县人民法院（2021）皖0421民初4937号民事判决第一项、第三项“解除淮南XX公司、万XX双方签订的《金地.新天地商业广场商铺租赁合同》，万XX于本判决生效之日起十日内向淮南XX公司交付原租赁的房屋；”、“驳回淮南XX公司的其他诉讼请求。”
二、变更安徽省凤台县人民法院（2021）皖0421民初4937号民事判决第二项“万XX于本判决生效之日起十日内支付淮南XX公司收益225168元；”为“万XX于本判决生效之日起十日内支付淮南XX公司收益325168元；”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9532元，由淮南XX公司负担4854元，万XX负担4678元；二审案件受理费6927元，由淮南XX公司负担5081元，万XX负担1846元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶春雨
审 判 员 魏 宁
审 判 员 陈 燕
二〇二二年七月二十八日
法官助理 马XX
书 记 员 陶XX
