原告乔海新诉被告承德市尚诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告乔海新诉被告承德市尚诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书河北省承德市双桥区人民法院民事判决书（2016）冀0802民初5055号原告乔海新,住承德市滦平县。委托代理人许振威，河北泉盛律师事务所律师。委托代理人李世民，河北德律律师事务所律师。被告承德市尚诚房地产开发有限公司，住所地承德市开发区凤凰御景A01幢1单元505号，组织机构代码57677125-9。法定代表人魏少军，职务董事长。委托代理人王小鹏，住承德市。原告乔海新诉被告承德市尚诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年10月25日受理后，于2016年11月9日、2016年11月16日依法由本院审判员王亚娟适用简易程序公开开庭进行审理。原告乔海新的委托代理人李世民、许振威，被告承德市尚诚房地产开发有限公司的委托代理人王小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买承德RBD未来城第D-1-6-905幢1单元304号房屋一套，房屋总价款为487421.00元。该《商品房买卖合同》约定房屋为封闭式阳台，房屋交付日期为2015年9月30日前。但房屋实际为没有窗户的半封闭式阳台，被告的该行为已被确定为违约，为了合同继续履行，原告现同意接受该房屋，因此原告提起诉讼要求被告交付房屋；按合同约定给付原告至实际交房日止的延期交房违约金；原告不承担交房前的物业费、取暖费等费用；被告退还封闭阳台费用10000.00元。四原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，被告应按合同约定承担违约责任；2、销售不动产发票，证明房屋价款为487421.00元；3、（2016）冀0802民初3724号民事判决书，证明经法院判决确认被告未封闭阳台为违约行为。被告辩称，一，原、被告双方约定交房日期为2015年9月30日，但2014年APEC会议期间，按照承德高新技术产业开发区住房和城乡建设局及承德市工程建设施工安全监督站文件要求，被告于2014年9月30日至2014年11月12日停止施工，影响工期44天，2015年9月1日至9月4日依据承高大气办字（2015）12号通知规定停产，影响工期4天。上述情况符合双方合同约定的”不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告交房时间据此延期至2015年11月19日并未违约，因此不应承担延期交房违约金；二，原告所购买的商品房规划为非封闭式阳台，因被告工作人员失误将合同签订为封闭式，被告愿承担签订合同过程中的缔约过失责任。被告也按照非封闭阳台收取原告购房款，此部分价款足以弥补原告后期自行封闭阳台的费用，因此原告所主张的封闭阳台费用，被告不应支付。被告向本院提交下列证据：1、高新建发（2014）001号通知；证明自2014年9月30日至11月12日被告依据政府文件停工；2、竣工验收报告，证明原告所购买商品房验收合格，符合交房条件；3、（2015）双桥民初字第3277号民事判决书；4、（2016）冀08民终1310号民事判决书，证明生效判决已确认被告应承担签订合同过程中的过错责任；5、承高大气办字（2015）12号通知，证明依据政府规定，被告于2015年9月1日至2015年9月4日停工4天；6、原、被告签定的商品房买卖合同补充协议，证明该补充协议约定了地址条款，被告依据原告预留地址发送通知、文件，无法送达的，退回之日视为送达之日；7、EMS邮寄单，证明被告向原告邮寄收房通知及行使解除权催告函的通知；8、入住通知书；9、行使解除权催告函，证明被告通知原告不能按约定交付封闭式阳台房屋，告知原告可行使买卖合同解除权，否则视为接受非封闭式阳台房屋。经庭审质证，被告对原告提交的1号证据真实性无异议，但认为关于阳台违约合同并没有约定违约责任；对2、3号证据无异议。原告对被告提交的1号证据认为达不到原告证明目的且与本案无关；对2号证据认为不能证明被告开发商品房取得国家机关的验收合格证明，不是最终验收结果；对3、4号证据真实性无异议，但达不到被告的证明目的；对5号证据真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，政府规定并非不可抗力；对6号证据不予认可；对7号证据真实性不予认可，认为应电话联系通知原告，且无退回凭单佐证；对8号证据不予认可；对9号证据认为不属于适用法定解除权的情形。上述证据经本院审核认定，原告提交的1-3号证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。被告提交的1-9号证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述及上述有效证据，本院查明以下事实：2013年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买承德RBD未来城D-1-6-905幢1单元304号房屋一套，合同面积为128.18m2，房屋总价款为487421.00元。合同约定房屋交付日期为2015年9月30日前。约定阳台为封闭式阳台，但该商品房规划设计为半封闭式阳台。被告在APEC会议期间按照政府要求自2014年9月30日起至2014年11月12日止停工，影响工期44天，2015年9月1日至9月4日依据承高大气办字（2015）12号通知规定停产，影响工期4天。因该房屋实际阳台与合同约定不符，被告于2015年10月29日向原告邮寄行使解除权催告函，告知原告因阳台问题被告不能按合同约定履行，影响房屋使用功能，原告有权在收到解除函之日起15内日退房，如未作答复，视为接受阳台变更为非封闭式。因原告未行使解除权，被告于2015年11月19日向原告邮寄入住通知书，通知原告收房。但原告一直未办理收房手续。同时查明，原告曾于2016年7月18日提起诉讼，要求本案被告按合同约定交付房屋，确认被告楼房未封闭阳台属于违约行为，我院作出（2016）冀0802民初3724号民事判决书，判决：原告（乔海新）购买的由被告开发的未来城D-1-6-9-05幢1单元304号楼房阳台违反商品房买卖合同的约定；驳回原告其他诉讼请求。本院认为，被告已于2015年11月19日向原告邮寄入住通知书，通知原告收房，而原告因为房屋阳台问题一直未办理收房手续，现原告可随时到被告处办理收房手续，因此对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院不予支持；原、被告签订商品房买卖合同中约定交房时间为2015年9月30日前，而被告依据政府文件要求停工48天，该情形属于合同约定的不能预见、不能避免的客观情况，因此被告于2015年11月19日向原告交房不够成违约，故对于原告要求被告按合同约定给付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求不承担交房前物业费、取暖费的诉讼请求，原告认为被告阳台不符合合同约定但并未行使合同解除权，因此其于收到收房通知的合理期限内应办理收房手续，另行主张被告承担违约责任，而原告怠于履行收房义务，其要求被告承担原告怠于履行合同义务期间的物业费、取暖费缺乏法律依据，本院不予支持；对于原告要求被告退还封闭阳台所需费用10000.00元的诉讼请求，原告未提供证据予以证实，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。受理费减半收取后3740.00元，退回原告1870.00元，由原告承担1870.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员王亚娟二〇一六年十二月十二日书记员孙晋书记员冯婷婷