上海华*船舶附件厂、李*命与上海XX*餐饮服务有限公司、金*德等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市奉贤区XX民事判决书

　　(2019)沪0120民初1124号

　　原告(反诉被告)：李XX，男，1954年6月16日生，汉族，住上海市奉贤区。

　　原告(反诉被告)：上海XX厂，住所地上海市奉贤区。

　　法定代表人：李XX，厂长。

　　上列两原告共同委托诉讼代理人：唐柳静，上海方英律师事务所律师。

　　被告(反诉原告)：金XX，男，1972年10月1日生，汉族，住上海市奉贤区。

　　被告(反诉原告)：王X，女，1978年1月19日生，汉族，住上海市奉贤区。

　　被告(反诉原告)：上海XX瑛餐饮服务有限公司，住所地上海市奉贤区。

　　法定代表人：王X。

　　上列三被告共同委托诉讼代理人：陈XX，上海XX律师。

　　上列三被告共同委托诉讼代理人：唐X，上海XX律师。

　　原告(反诉被告)李XX、上海XX厂与被告(反诉原告)金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月29日、同年3月7日、同年6月11日、同年8月2日四次公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人唐柳静，被告王X四次开庭到庭参加诉讼，被告金XX第一次开庭到庭参加诉讼，被告共同委托诉讼代理人陈XX第二、三、四次开庭到庭参加诉讼，被告共同委托诉讼代理人唐X第三、四次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告李XX、上海XX厂向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2018年11月30日解除;2、判令被告搬离上海市奉贤区南桥镇江海南路XXX号北XX;3、判令被告支付自2018年10月28日起至2018年11月30日止按每年人民币140,000元(以下币种同)计算的租金及自2018年12月1日起至实际搬离之日止，按每年140,000元计算房屋占有使用费(暂计至2018年12月12日为17,643.83元);4、判令被告支付自2018年7月25日起至实际搬离日止的水、电、门卫费(暂计至2018年11月24日为14,714元);5、判令被告支付违约金21,000元。事实与理由：2018年3月28日,原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》及附件《费用清单》,约定由被告承租原告位于上海市奉贤区南桥镇江海南路XXX号北XX东建筑面积为498平方米的厂房,用于经营食堂,合同期限自2018年4月28日起至2021年4月27日止,年租金为140,000元,同时还约定了租金支付方式、费用结算及违约条款等。合同履行初,双方相安无事。但2018年9月起,被告拖欠水电等费用,经原告书面催收仍未支付。另外,根据合同被告应于2018年10月15日支付后一期房租,被告也一直拖欠。后原告委托律师发函给被告告知解除合同并要求被告搬离,被告仍以各种理由拒绝，故原告诉讼来院。庭审中，原告明确第三项诉请计算至2019年3月7日，合计费用为50,246.36元;第四项诉请计算至2019年3月，合计费用为18,936元。

　　被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司共同辩称，对一项诉请无异议，对第四项诉请中就算至2018年11月费用无异议，其他费用不认可;不同意第二、三、五项诉讼请求。被告租赁原告厂房用于开办食堂，但由于原告未向被告提供营业执照和环评，导致被告因无法办理食堂的营业执照而于2018年7月16日、同年10月12日被通知停止营业，因此是原告违约，原告应承担赔偿责任。

　　被告(反诉原告)金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司于2019年1月30日提出反诉称，2018年3月28日,原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》及附件《费用清单》,约定由被告(反诉原告)承租原告(反诉被告)位于上海市奉贤区南桥镇江海南路XXX号北XX东建筑面积为498平方米的厂房,用于经营食堂(餐饮),合同期限自2018年4月28日起至2021年4月27日止,年租金为140,000元,同时还约定了租金支付方式、费用结算及违约条款等。合同签订后，被告(反诉原告)支付了70,000元租金和20,000元押金，并开始装饰装修，花费人工及材料费等共计约350,000元，于2018年6月底装修完毕，并计划于2018年7月开始着手办理营业执照并开展经营活动。但在办理营业执照过程中，被工商部门告知，因该厂房不满足环评要求，且厂房系工业用地，无法办理营业执照。因无法办理营业执照，被告(反诉原告)自2018年7月开始至2018年10月共被工商部门告知、通告、约谈不下三次，被要求关闭经营场所，无法开展经营活动。被告(反诉原告)认为，对于厂房系属于工业工地及无法环评等情况，原告(反诉被告)应当知晓并告知被告(反诉原告)，原告(反诉被告)在隐瞒的情况下，诱使被告(反诉原告)签订系争合同，导致合同无效，故系争合同无效的过错主要在于原告(反诉被告)，对于被告(反诉原告)已经投入的装饰装修等费用应由原告(反诉被告)赔偿，所付租金也应当全部退还，并赔偿被告(反诉原告)的停产停业损失。为此被告(反诉原告)要求法院：1、判令两原告(反诉被告)共同归还被告(反诉原告)已付的租金70,000元及押金20,000元;2、判令两原告(反诉被告)共同赔偿被告(反诉原告)装修装饰损失350,000元;3、判令两原告(反诉被告)共同赔偿被告(反诉原告)的停产停业损失50,000元。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，包括《厂房租赁合同》及附件、上海市房地产权证、费用清单、费用清单(2018年7月-2018年11月)、照片、律师函及快递信息、《无证食品经营责令停止经营活动通知》、《约见通知单》、《责令停止营业活动通知书》、短信，本院予以确认并在卷佐证。

　　本院经审理认定事实如下：2018年3月28日,原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》及附件《费用清单》,合同约定：由被告承租原告上海XX厂位于上海市奉贤区南桥镇江海南路XXX号北XX东，建筑面积为498平方米的厂房,用于开办食堂,合同期限自2018年4月28日起至2021年4月27日止,年租金为140,000元。房屋租金支付方式如下：被告于2018年3月25日先交付定金10,000元，2018年4月15日支付租金60,000元，并支付押金20,000元。之后，被告于每半年交付一次租金，即下次于2018年10月15日交下半年度租金，以此类推。被告应按时交纳自行负担的费用(包括并不限于卫生费、电梯使用费维护费及维修费、门卫费、水电费、停车费)，具体费用标准见附件。被告承租本合同约定的厂房后，自行处理工商、税务、消防等与被告经营有关的问题，原告予以配合。合同同时约定了变更、解除与终止情况，被告有以下行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：……(7)拖欠房租累计1个月以上。合同同时约定了违约责任：原告违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的5%向被告支付违约金;租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的5%向原告支付违约金：……(4)拖欠房租累计1个月以上的。……在租赁期间，被告拖欠租金及费用超过1个月，并经原告书面催收后未10日未补交的，原告有权单方面解除本合同，并没收押金。《费用清单》中约定了卫生费按照6人，每人100元每年计算，门卫费每月300元，电梯使用及维修费，每年年底根据实际产生费用按照实际使用户数均摊等。合同签订后，被告向原告支付了70,000元租金和20,000元押金。2018年7月16日，奉贤区南桥镇食品药品安全委员会办公室向被告发出《无证食品经营责令停止经营活动通知》，告知被告因被告未取得食品经营许可或小餐饮备案，必须于2018年7月19日前停止无证食品经营行为。2018年8月6日，上海市奉贤区环境保护局向被告发出《约见通知单》。2018年10月12日，上海市奉贤区市场监督管理局向被告发出《责令停止营业活动通知书》，因被告未经许可从事食品经营活动而被责令当日起停止相关经营活动。2018年11月29日，原告委托律师向被告发函，表示因被告未在合同约定的2018年10月15日向原告支付后一期租金，故主张解除双方签订的《厂房租赁合同》并要求被告搬离，同时要求被告支付拖欠的水电费、租金等。

　　庭审中，原、被告确认被告于2019年3月7日搬离了涉案房屋，但原告确认在2019年2月13日开始断水。原告表示，被告支付的押金同意在本诉中一并处理。另，本院应被告申请，对被告开办经营的食堂装修进行了工程造价评估，2019年5月9日，上海市XX公司作出鉴定意见书，本案所涉上海市奉贤区南桥镇江海南路XXX号北XX东内装修工程造价为281,388.97元。为此，被告支付鉴定费21,000元。原、被告对上述鉴定意见书及发票均无异议，但原告表示应当适当考虑60%的折旧。

　　庭审中，法庭向上海市奉贤区生态环境局进行调查并制作了谈话笔录一份，该局人员表示本案涉诉的厂房若需要开办食堂，应当办理环评手续，根据《建设项目环境影响评价分类管理名录(2017年版)》的规定，只需要餐饮人在网上进行环境影响登记表备案，即视为已办理环评，不需要房东提供材料。

　　另查明，涉案房屋在2011年4月25日已办理产权证，权利人为原告上海XX厂，土地用途为工业。

　　本院认为，原、被告之间订立的《厂房租赁合同》及附件《费用清单》是双方真实意思表示，合法有效。针对本诉，按照合同约定，被告应当于2018年10月15日交纳下半年的租金，但被告未按时支付，被告已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同、没收押金并要求被告支付违约金。原告要求确认双方《厂房租赁合同》于2018年11月30日解除，被告对此无异议，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付租金和实际占用使用费，本院认为被告应当支付自2018年4月28日至2018年11月30日的租金为82,817元，扣除被告已支付的70,000元，被告尚应支付12,817元;被告虽然于2019年3月7日搬离涉案厂房，但原告于2019年2月13日断水，故自此时开始被告对涉案厂房不再进行使用，故被告还应当支付合同解除后实际占用使用费用，自2018年12月1日起至2019年2月12日，按合同约定的标准计算2个月12天，金额为27,936元。对于水、电、门卫费，被告对于计算至2018年11月的费用14,714元无异议，故本院亦予以支持，对于之后的费用，原告未提供证据，故本院不予采信。对于违约金，被告不同意支付，且由于被告的违约，原告已按合同约定没收其支付的押金20,000元，故本院酌情予以调整至10,000元。针对反诉，原告认为涉案厂房系工业厂房，不得经营餐饮行业，无法办理环评和营业执照，对此本院认为，合同已经约定应当由被告自行处理工商、税务、消防等与被告经营有关的问题，原告仅予以配合，故环评和营业执照均应为承租人自行办理，且该地区也无环评的地域限制，故未办理上述证照的责任应由被告自行承担，原告未违约，被告无权要求原告返还租金和押金，也无权要求原告赔偿装修损失和停产停业损失，故本院对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百四十四条的规定，判决如下：

　　一、2018年3月28日原告李XX、上海XX厂与被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年11月30日解除;

　　二、被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日支付原告李XX、上海XX厂至2018年11月30日的租金12,817元;

　　三、被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日支付原告李XX、上海XX厂自2018年12月1日起至2019年2月12日止的房屋占有使用费27,936元;

　　四、被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日支付原告李XX、上海XX厂水、电、门卫费14,714元;

　　五、被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日偿付原告李XX、上海XX厂违约金10,000元;

　　六、驳回被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司的反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费2,054元，减半收取计1,027元，由原告李XX、上海XX厂共同负担281元，被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司共同负担746元，反诉案件受理费8,650元，减半收取计4,325元，由被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司共同负担。鉴定费21,000元，由被告金XX、王X、上海XX瑛餐饮服务有限公司共同负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　　徐菁

　　二〇一九年八月十三日

　　书记员　　倪晶

　　附：相关法律条文

　　《中华人民共和国合同法》

　　第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。