龚XX与顾xx屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　龚XX与顾X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市徐汇区人民法院

　　(2018)沪0104民初10284号

　　原告：龚XX，男，1958年3月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。

　　委托诉讼代理人：宋琦琦，信利律师事务所上海分所律师。

　　被告：顾X，女，1976年1月17日出生，汉族，户籍地江苏省常州市。

　　原告龚XX诉被告顾X房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚XX的委托诉讼代理人宋琦琦到庭参加诉讼，被告顾X经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　龚XX向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月11日解除，被告支付解除合同违约金26,000元;2.要求被告支付2018年3月12日至5月11日的租金26,000元;3.要求被告支付截止至2018年3月4日的逾期支付租金滞纳金96,850元，并支付自2018年3月5日起至实际付清租金之日止的逾期滞纳金，以月租金13,000元为本金，按每日5%计算;4.要求被告支付自2018年5月12日至5月22日的房屋使用费11,000元。审理中，原告明确第一项诉请中合同解除日期应为2018年5月10日,并自愿放弃第三项诉请中部分滞纳金金额，仅主张13,000元滞纳金。

　　事实和理由：2017年6月，原告将本市徐汇区高安XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，并签订了《上海市房屋租赁合同》，双方建立了房屋租赁关系。租赁期限自2017年6月12日起至2018年6月11日止，月租金13,000元，合同还约定“租金每3个月支付一次，每次支付3个月的租金，乙方应于每个月的5日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付违约金”。被告于2017年6月12日搬入租赁房屋居住，除第一期两个月租金和保证金外，被告一直逾期支付租金，应于2017年6月12日支付的租金，实际至2017年6月27日才付清，逾期15天;应于2017年9月5日支付的租金，实际至2017年10月18日才付清，逾期44天;应于2017年12月5日支付的租金，实际至2018年3月5日才付清，逾期90天;共计逾期了149天，按月租金13,000元的每日5%计算，逾期滞纳金96,850元。此后的租金被告一直未支付。原告多次催讨，并发送催款函，均未果。因被告逾期支付租金，构成违约。原告于2018年5月10日向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，要求被告搬离房屋，被告仍置之不理，该通知于2018年5月11日送达被告。2018年5月22日，原告收到中介公司的通知，去系争房屋查看，发现被告尚未办理交接手续即已经搬离房屋，原告随即收回房屋。后原告称看错了《房屋租赁合同解除通知书》送达的时间，实际应是2018年5月10日送达，故合同解除日期应为2018年5月10日。

　　顾X未应诉答辩。

　　本院认定事实如下：

　　系争房屋权利人为案外人倪XX。

　　2017年6月13日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定：租赁房屋为系争房屋。甲方于2017年6月12日前在乙方支付租金和保证金一共4个月租金且到达甲方指定账户后向乙方交付该房屋。租赁期限自2017年6月12日起至2018年6月11日。租金每月13,000元。租金每3个月支付一次，每次支付3个月的租金，乙方应于每个月的5日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付违约金。租赁保证金13,000元。租赁期满，乙方在退租交接当日付清所有应付费用并经甲方确认验收后，甲方当天内将保证金返还给乙方。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金,给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同落款处另有中介方上海XX公司印章。

　　后原告于2018年5月10日向被告系争房屋处寄送《房屋租赁合同解除通知书》，主要内容为：被告逾期支付租金，房屋租赁合同于2018年5月11日解除，给被告两天时间收拾好东西搬走，走之前把已欠租金、滞纳金、违约金、水电费结清，办好交接手续。快递邮寄状态显示为“2018年5月10日17：38已签收”。

　　另查明，2018年4月17日顾X起诉龚XX至本院，要求龚XX承担违约责任，支付赔偿金26,000元。起诉状中顾X陈述，2017年6月，其与龚XX签订关于系争房屋的租赁合同，2017年6月12日入住房屋，但是系争房屋存在严重质量问题，如自来水流量小、地板油漆味道严重、下水管道堵塞、纱窗破漏等，不符合合同约定，故应由龚XX承当违约责任。该案中，顾X填写的送达地址确认书地址为系争房屋。2018年4月24日，顾X于系争房屋处签收传票等材料。开庭时，顾X未到庭，本案按撤诉处理。2018年5月29日，本院再次向系争房屋送达民事裁定书，已经无人签收。

　　审理中，原告提交其与倪XX签署的系争房屋《房地产租赁合同》、《补充协议》、倪XX《委托书》，主要内容为：原告从倪XX处承租系争房屋，租赁期限自2017年3月13日起至2023年3月12日，倪XX同意原告转租，并委托原告办理房屋的租房事宜。原告以此证明其与倪XX之间为房屋租赁合同关系，原告从倪XX处承租房屋后再转租给被告，转租关系已得到倪XX的认可，原、被告之间存在租赁合同关系。

　　审理中，原告称，被告已经支付了租赁保证金13,000元，已支付了自2017年6月12日至2018年3月11日九个月的租金，并提供了微信交易记录截屏作为证明。原告表示同意退还租赁保证金，但是认为该保证金应用于抵扣第三项诉请的费用。

　　审理中，原告称，2018年5月22日，原告收到中介公司的通知，去系争房屋查看，发现被告已经搬离房屋，原告随即收回房屋，但被告并未办理房屋交接手续，亦未结清水电煤等公共事业费，但原告不再主张尚未结清的公共事业费。

　　以上事实，除原告陈述外，另有原告提供的上海市不动产登记簿、上海市房屋租赁合同、房屋租赁合同解除通知书、邮寄凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。

　　关于合同解除、违约金。根据目前证据和原告自认的事实可知，双方租赁期限至2018年6月11日，被告租金支付至2018年3月11日，此后被告仍继续使用系争房屋，却未支付后续租金。依据租赁合同约定，被告逾期支付租金超过15天的，原告有权解除合同，并有权向被告主张违约金。现被告已逾期支付租金多日，存在违约，原告向被告发送《房屋租赁合同解除通知书》要求解除合同，于法有据，故双方租赁合同自2018年5月10日《房屋租赁合同解除通知书》送达被告时解除。原告要求被告支付解除合同违约金26,000元，具有事实与法律依据，本院予以支持。

　　关于租金、使用费。虽然被告已经搬离房屋，但并无证据显示被告曾与原告办理房屋交接手续，原告自认于2018年5月22日收回房屋，本院予以采信。故被告应当支付自2018年3月12日至5月22日的租金、使用费。原告按每天1000元主张房屋使用费并无依据，本院难以采信。合同约定月租金金额13,000元，故本院认定被告参考合同约定的租金金额支付使用费。据此计算，被告应支付2018年3月12日至5月22日的租金、使用费共计30,613元(13000元*2个月+13000元/31天*11天)。

　　关于逾期支付租金的滞纳金。依据合同约定，被告“逾期支付的，每逾期一日，需按月租金的5%支付违约金”。此前的租金被告存在逾期支付的情况，而2018年3月12日之后的租金被告亦一直未支付，若按合同约定的每日5%计算，则逾期滞纳金将高达十几万元。原告现自愿放弃并仅主张13,000元滞纳金，于法无悖，本院予以支持。

　　另外，被告已经支付租赁保证金13,000元，原告表示同意退还，本院予以确认。

　　被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、确认龚XX、顾X签订的关于上海市徐汇区高安XXXXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月10日解除;

　　二、顾X于本判决生效之日起十日内支付龚XX解除合同违约金26,000元;

　　三、顾X于本判决生效之日起十日内支付龚XX2018年3月12日至5月22日的租金、使用费30,613元;

　　四、顾X于本判决生效之日起十日内支付龚XX逾期支付租金的滞纳金13,000元;

　　五、龚XX于本判决生效之日起十日内退还顾X租赁保证金13,000元;

　　六、驳回龚XX的其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3497元，由龚XX负担1975元，由顾X负担1522元。公告费560元，由顾X负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审　判　长　　李　理

　　审　判　员　　李嶔操

　　人民陪审员　　毛静芳

　　二〇一八年十一月十二日

　　书　记　员　　徐XX