陶XX与胡XX、第三人上海XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告陶XX。

委托代理人成彦军，上海顺盈律师事务所律师。

被告胡XX。

委托代理人宣XX，上海XX律师。

第三人上海XX公司。

法定代表人路XX。

原告陶XX与被告胡XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月11日、2014年12月2日、2014年12月11日三次公开开庭进行了审理。原告陶XX及其委托代理人成彦军、被告胡XX及其委托代理人宣XX均到庭参加了庭审、第三人上海XX公司的法定代理人路XX到庭参加了第二次庭审，第三次庭审经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告陶XX诉称，1998年5月29日，上海XX公司(以下简称“南雄XX”)将其从上海XX公司（以下简称“城建XX”）购买的门面房出售给原告，房价为人民币（下同）438,891.6元，原告只支付了375,000元，尚欠63,891.6元未支付，故原告主动将上海市奉贤区南桥镇古华XXXXX号XXX室（本案讼争房屋）房屋的契纸抵押在南雄XX，并约定原告在半年内付清房款并拿回契纸。之后原告在规定时间内去南雄XX支付剩余的房款时，被告知：“把你该房卖掉抵欠款，不要还欠款了，开15万元发票给你。”原告不同意，但实际当时南雄XX已将房屋契纸卖给他人。2003年顾XX起诉原告，要求还欠款63,891.6元并获得支持，原告支付欠款后仍未拿回契纸原件。2005年4月27日原告就上海市南桥镇古华XXXXX号XXX室房屋办理了产证，因该房屋现由被告居住，故原告诉至法院，要求判令：一、第三人与顾XX于2001年12月4日签订的买卖合同无效；2、被告支付自2002年1月1日起至2014年7月31日期间的房屋使用费120,800元。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令被告搬离本案讼争房屋。

原告陶XX针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：

1、房屋出售协议书、房屋契纸、购买私房证明，旨在证明本案讼争房屋属于原告所有，被告不能仅凭契纸进行房屋买卖的事实；

2、上海市房地产登记簿，旨在证明原告系本案讼争房屋的权利人的事实；

3、买卖合同，旨在证明第三人无权将本案讼争房屋出售给顾XX，损害了原告的利益，属无效合同的事实；

4、（2003）奉民一（民）初字第2672号民事判决书，旨在证明原告已将所欠南雄XX的购房款63,891.6元向其债权承继人顾XX支付的事实；

5、被告居住证明及常住人口居民身份证申领登记表，旨在证明被告系顾XX妻子，及被告自2009年起一直居住在本案讼争房屋中的事实。

被告胡XX辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述事实与实际部分不符。2001年被告向第三人购买本案讼争房屋后，即向原告提出过户申请，原告在那时就清楚房屋的状况了，然原告直至现在提起诉讼，已超过诉讼时效。至今十多年，本案讼争房屋一直由被告一家在居住使用，缴纳物业费等其他费用，故被告认为顾XX与第三人之间的买卖合同是真实有效的。

被告胡XX针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：

1、物业费发票五份及上海XX公司出具的证明，旨在证明被告一家向物业公司缴纳了自1999年起至今的物业费的事实；

2、收据一份，旨在证明顾XX向第三人支付购房款90,000元的事实。

第三人上海XX公司述称，本案讼争房屋系其从南雄XX处购买所得，该房屋当时并没有人居住，在其支付了购房款后，南雄XX将该房屋的契纸原件、钥匙等一并交付给其，其再转手出售给顾XX，并交付了房屋及契纸原件，钥匙等。

第三人上海XX公司针对其述称未向法庭提供证据。

经当庭质证，被告、第三人对原告提供的证据1、2、3、5的真实性无异议，原告、第三人对被告提供的证据2真实性无异议，本院对上述共5项证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据4无异议，第三人表示不清楚，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据1中的4份有原件的发票及证明没有异议，但对没有原件的发票表示不认可，第三人对被告提供的证据1无异议，本院认为结合物业公司出具的证明及发票，对被告提供的证据1予以确认。

庭审中，本院依法调取了（2004）奉执字第1270号案件中的执行笔录及原告出具的保证书，原、被告及第三人均表示无异议。

基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：被告与顾XX系夫妻，顾XX于2013年1月6日死亡。2001年12月4日顾XX作为乙方与第三人作为甲方签订《上海顺峰房地产服务有限公司买卖合同》一份，约定甲方将坐落于奉贤区古华XXXXX号XXX室（带车棚）房屋转让给乙方，建筑面积59.3平方米，房屋总价为100,000元。付款方式为：首付房款玖万元正，并且在十天内付清，余款在办理好房产过户手续后付清。当日顾XX向第三人支付购房款90,000元。之后第三人将该房屋及契纸原件、钥匙等交付顾XX，由其及家人一直居住使用至今。2005年4月27日，原告就本案讼争房屋办理了上海市房地产权证，其系该房屋的权利人。

另查明，1998年5月29日，南雄XX将其从城建XX买来的上海市奉贤区南XXXXX号XXX室房屋出卖给原告，约定房价为438,891.6元，原告支付了375,000元，余款63,891.6元未支付。2002年7月南雄XX注销登记，将该债权转让给顾XX所有。2003年10月9日，顾XX起诉至本院，要求原告支付欠款63,891.6元，本院于2004年4月8日作出了（2003）奉民一（民）初字第2672号判决，支持了顾XX的诉讼请求。后在执行过程中，原告履行了支付义务。

2014年7月28日，原告诉被告排除妨碍一案，后原告于2014年8月4日撤回起诉。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告、第三人对顾XX与第三人于2001年12月4日签订的买卖合同的真实性均无异议，顾XX与第三人也已各自按约履行了付款及交付房屋的义务，顾XX及其家人实际上也一直居住使用着该房屋。庭审中原告也自认其在约定的时间内向南雄XX支付所欠购房款63,891.6元时，被告知当时作为抵押的本案讼争房屋已被南雄XX出售，其也去房屋看过，已有人实际居住，在其向南雄XX争吵无果之后也只能作罢。故本院认为顾XX与第三人签订的买卖合同真实有效，对原告要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付房屋使用费及搬离本案讼争房屋的诉讼请求，本院认为，首先，虽然2005年原告就本案讼争房屋办理了上海市房地产权证，成为该房屋的权利人，然其自认从1998年将本案讼争房屋抵押给南雄XX之后即失去了对该房屋的实际控制权，而被告因其丈夫与第三人签订的买卖合同而实际占有并控制该房屋；其次，原告表示不认可南雄XX将其抵押的房屋擅自出售，然其在（2003）奉民一（民）初字第2672号一案的庭审及执行过程中，其从未提出过关于本案讼争房屋曾作为抵押并被出售以抵所欠房款的事情，且原告自得知本案讼争房屋被南雄XX出售，直至2014年7月28日这长达十多年期间，从未通过任何书面形式或法律途径向被告或南雄XX主张任何权益，房屋对于一个普通家庭来说是一笔较大的家庭财产，原告的行为与常理不符。故本院对原告要求被告支付房屋使用费及搬离本案讼争房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下：

驳回原告陶XX的诉讼请求。

案件受理费2,716元，减半收取计1,358元，由原告陶XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员

裴孙英

书  记  员

沈严