《商品房买卖合同》约定的逾期违约金过低，诉讼提高违约金标准

原告：张X，男，1986年1月4日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。

委托诉讼代理人：刘连义，贵州XX律师，特别代理。

被告：贵州XX公司，住所地贵州省贵阳市花溪区XX。

法定代表人：杨XX。

委托诉讼代理人：龙X，贵州XX律师，特别代理。

委托诉讼代理人：吴XX，贵州XX实习律师，一般代理。

原告张X与贵州XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年9月9日公开开庭。原告张X的委托诉讼代理人刘连义，被告XX公司的委托诉讼代理人龙X、吴XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张X向本院提出诉讼请求：1．判决被告以已付房款616119元为基数按日万分之0．5的标准向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金自2018年7月1日计算至合同约定的交付条件并通知原告之日止（暂计算至2021年4月15日逾期交房违约金为31391.26元）；2．判决被告以已付房款616119元为基数按日万分之0．5的标准向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金自2020年7月1日支付至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告之日止（暂计算至2021年4月15日逾期办证违约金为8872.11元）；3．本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判决被告向原告支付因逾期办证给原告造成的房屋契税税费损失9241.785元（房屋总价款616119元×1．5%）。事实与理由：原告与被告于2018年4月19日签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买位于花溪区房屋，建筑面积为99.39平方米，套内面积为81平方米，房屋的总价款为616119元，合同签订后原告已支付完毕所有购房款，原告分别于2018年4月9日向被告支付了226119元的首付款，于2018年5月8日向被告支付390000元的房款。原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定“出卖人应在2018年5月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交房在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0．2的违约金；逾期超过90日买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0．2的违约金”，第二十二条转移登记第（一）项约定“出卖人承诺于2020年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、第（二）项第2款第（2）点约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0．2的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告已支付全部购房款，已完全履行合同义务。但被告未在合同约定的交房限期内将房屋交付给原告，也未在约定的日期内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告在合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金明显低于给原告造成的损失。另外，根据《贵州省人民代表大会常务委员会关于贵州省契税具体适用税率和免税办法的决定》，决定如下：“一、契税税率为3%。……三、本决定自2021年9月1日起实施”，该决定实施前房屋的契税税率是1．5%，税率提高至3%，原告会增加税费，增加的费用是原告的损失，而该损失是被告造成的，应由被告承担。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。

被告XX公司辩称：1.根据原被告双方签订的《补充协议》第七条第1款的约定，已达到交房条件，原告不来收房导致房屋现在未交房，不应把逾期交房的责任推给被告，这是显失公平的，不符合公平原则，被告不应当承担逾期交房违约责任。2.假设被告存在逾期交房和逾期办证，违约责任应当按照双方签订的合同计算，即已付房款日万分之0.2，原告提交的证据不足以证明其实际损失超过合同约定的标准，故其主张按照日万分之0.5计算逾期交房违约金和逾期办证违约金不应当得到支持。3.根据原被告双方签订的《补充协议》第二条约定，买受人存在违约行为（包括不按时支付按揭贷款的），则出卖人免除合同所有违约责任及赔偿责任，不应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。若认定被告承担逾期交房责任，则对于逾期付款，且付款时间在交房时间之后的，逾期交房违约责任起算时间应从实际付款之日起计算；逾期办证及逾期交房都是逾期完成建设这一违约行为导致的，交房时间与办证时间有相应的间隔，已承担逾期交房违约金，应从实际交房后开始计算办证时间，否则违约责任累计，显失公平。4.原告主张的契税损失，毫无依据，应依法予以驳回。

本院经审理认定事实如下：

2018年4月19日，原告张X作为买受人与被告亨X房开作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积99.39平方米，总价款为616119元，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款226119元，余款390000元以银行按揭支付。

关于交房及违约责任。《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4．经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。第十三条“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0．2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0．2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。

关于房屋登记及违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记……二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该房屋所有权初始登记。若晚于上述期限办理初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本合同约定转移登记的违约责任执行，二则违约责任不累加。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2020年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。”

上述合同附件十二《补充协议》第二条“买受人存在违约行为（包括不按时支付按揭款的），则出卖人免除本合同中所有违约及赔偿责任”；第六条“4.无论何种非因出卖人原因，导致买受人在签订合同后90日内（公积金贷款除外，公积金贷款的买受人在180日内），未能通过银行贷款方式得合同约定的全部购房款的，买受人同意将付款方式变更为一次性付款，且买受人应在收到出卖人电话或书面通知之日起7日内一次性支付全部购房款，否则买受人应按合同第十条的标准承担逾期付款的违约责任”；第七条“1.符合合同第十一条第（二）款第1项规定的条件，即达到交房条件。第十一条第（二）款第2、3项规定的条件，不作为必要条件，若不符合第3项约定的，出卖人在收到买受人通知后1个月内整改。2.因下列情形之一，导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延迟交房的违约责任：......买受人未付清应付款项的，包括但不限于购房款（含按揭贷款）、违约金......”。《商品房买卖合同》及《补充协议》还对双方其他权利义务进行了约定。

另查，1．原告于2018年4月9日向被告支付了首付款226119元，被告于2018年5月8日出具《收据》载明收到了尾款390000元，原告总计支付购房款616119元，被告对原告按时付款无异议。

2.案涉房屋已办理商品房预售合同备案登记，未取得商品住房交付使用备案证书，未取得初始登记；原告尚未收房；被告称已电话通知原告收房，但未提交证据证实。

3.（1）原告提交贵阳市住房与城乡建设局《关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》网络截图，拟证明2014年花溪区的租金标准为6-14元/平方/月，原、被告签订的《商品房买卖合同》违约金标准太低，需要调高；被告对其真实性不认可，并认为原告应证明其实际损失高于合同约定标准。（2）原告提交了《关于调整贵阳市住房公积金部分贷款政策的通知》复印件，拟证明未获得不动产证，原告不能办理商贷转公积金，商贷贷款利率高于公积金贷款利率，合同约定的逾期办证违约金利率过低，需要调高。

4.原告还提交了《贵州省契税具体使用税率和免征办法的决定》《财政部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》《贵州省契税实施办法》等复印件，拟证明2021年9月1日后贵州省契税税率为3%，而之前实施前房屋的契税税率是1.5%，被告应该支付原告因不能享受优惠税率而造成的损失，并据此增加要求被告支付税费损失的诉讼请求，但未在本院规定缴费时间内补交诉讼费。被告对该组证据真实性不予认可，并认为达不到原告的证明目的。

上述事实，有当事人陈述及原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》及补充协议、专用收据、商品房预售合同备案登记表等证据在卷佐证，业经庭审质证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合庭审情况，归纳本案争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房行为，逾期交房违约金如何计算。2.被告是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金如何计算。3.原告主张房屋契税税费损失能否得到支持。

关于焦点一。对于交房条件，《商品房买卖合同》第十一条与补充协议第七条的约定不一致，补充协议中约定“符合合同第十一条第（二）款第1项规定的条件，即达到交房条件。第十一条第（二）款第2、3项规定的条件，不作为必要条件”，但对合同第十一条中的第4项是否为交付条件未在补充协议中进行明确，应当以合同第十一条为准，仍应认定为交付条件，即被告交付房屋应提交经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，但被告未向本院提交包括商品住房交付使用备案证书等在内的具备交付条件的文书。在合同约定的交房时间（2018年6月30日）被告无法向原告交房，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告虽辩称其已电话通知原告进行收房，但未提交证据予以证实，亦未能提交证据证实其已具备合同约定的交房条件，故对其辩称本院不予采信。

根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定，对违约金是否增加应结合原告实际损失作出认定，本院酌情对原告主张的违约金予以调高为以日万分之0.5支持。合同约定的交房时间为2018年6月30日，故对被告支付逾期交房违约金的起算时间应为约定交房次日即2018年7月1日，计算至2021年4月15日，共计1019天，应付逾期交房违约金为616119元×0.00005×1019天=31391.26元。因现案涉房屋尚不符合合同约定的交房条件，对于2021年4月15日起的违约金应按全部已付款日万分之0.5标准计算至符合合同约定的交付条件且被告按合同约定履行通知义务之日止。对被告辩解意见，本院不予采纳。

关于焦点二。对于转移登记及违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条第三小条约定“（一）出卖人承诺于2020年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。”，现被告尚未取得所有权初始登记，无法在约定期限内履行前述义务，已构成违约，并应按该条的约定承担违约责任，即被告应当以已付房款616119元基数，从2020年7月1日起，按照每日万分之0.2的标准向原告支付逾期办证违约金，直至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计算至2021年4月15日逾期办证违约金为8872.11元。对原告主张的逾期办证违约金予以调高，但其提供证据不足以证实具有其实际损失，故本院不予支持。

关于焦点三。原告以被告逾期办证及税费调整政策等主张房屋契税税费损失，但其未提交证据证实其已有实际损失产生，同时原告未在本院规定的期间内补交诉讼费，故对原告要求被告支付房屋契税损失的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告张X截至2021年4月15日逾期交房违约金31391.26元，2021年4月15日起的违约金以已付款616119元为基数，按日万分之0.5标准计算至符合合同约定的交付条件并通知原告张X之日止；

二、被告贵州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告张X逾期办证违约金（以已付款616119元为基数，从2020年7月1日按日万分之0.2的标准计算至被告贵州XX公司取得该商品房所有权初始登记，并通知原告张X领取办理商品房转移登记的有关文书之日止）；

三、驳回原告张X的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费807元，由原告张X负担207元，由贵州XX公司负担600元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判长高X

审判员魏XX

审判员李XX

审判员刘XX

审判员段海军

二〇二一年十月三十日

法官助理旷芬

书记员李X

书记员刘XX