郑X与周X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    郑X与周X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    上海市闵行区人民法院

    （2018）沪0112民初24969号

    原告：郑X，女，1980年6月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。

    委托诉讼代理人：管晓萍，上海康程律师事务所律师。

    被告：周X，女，1971年11月1日出生，汉族，住上海市闵行区。

    委托诉讼代理人：徐XX，上海XX律师。

    原告郑X与被告周X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑X的委托诉讼代理人管晓萍，被告周X的委托诉讼代理人徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告郑X向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约赔偿金共计20万元2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确违约金计算期间为自2015年1月1日起至2018年2月28日。事实和理由：2009年11月，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将位于上海市闵行区XXXXX号XXX室房屋出售给原告，合同约定原、被告应当于2009年12月31日前办理过户手续，被告同时承诺自房款收据送件日起五年内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，未能迁出的，则每逾期一日，被告应当按照房价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同签订后，原告依合同约定支付了相关款项，被告也按约办理了过户及交房手续。但是，被告至今未能将系争房屋内的原有户口迁出。经原告与被告多次交涉，被告一直以各种理由予以拖延，原告为维护其合法权益，遂诉至法院。

    被告周X辩称，原告主张自2015年1月1日起算的违约金，至今已经超过诉讼时效。且原告一直居住在系争房屋内，是正常居住使用的，并未因户口未迁出而产生损失。另外原告在签订买卖合同之时也知晓其与前夫离婚，其前夫的户口在系争房屋内的事实，为此原告还有3万元的房屋尾款未付给其，也是双方约定在户口迁出后再由原告支付。房屋过户后，原告没有及时主动与被告联系过迁户口的事情。但是当原告要求被告把户口迁走时，被告也是积极配合，然而无奈因其前夫的原因导致户口未能成功迁移。所以其认为在户口未能迁出的事情上，其并无主观恶意，所以认为原告主张20万元的违约金明显过高。

    本院经审理认定事实如下：原、被告于2009年11月20日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买上海市闵行区XXXXX号XXX室房屋，合同转让价122万元，双方共同于2009年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2009年12月29日原被告办理完毕过户手续，并由原告于该日取得产证。原、被告于该合同的补充条款中还约定，被告承诺自取得收件收据之日起五年内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，被告应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。

    另查明，案外人杨XX系被告前夫。杨XX户口至今仍在系争房屋内未予迁出。2016年6月、9月和11月，原告与被告就系争房屋内户口迁出事宜进行微信协商，但未果。

    诉讼中，原告称其在签订房屋买卖合同时是知道被告前夫的户口在系争房屋内的，也因此给了被告5年时间将户口迁出，但因被告至今未将户口迁出，致其无法将房屋卖出，给其造成损失，无论被告是否有主观恶意，均应承担违约责任。

    本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行。被告未按照约定在取得收件收据日起五年之内将涉案房屋内的原有户口全部迁出，确已构成违约，应承担违约责任。被告称原告主张超过诉讼时效，然根据在案证据，原告于2016年已经通过微信向被告主张户口迁出事宜，故诉讼时效因此中断，原告诉请被告支付2015年1月1日至2018年2月28日期间的违约金之主张，本院予以支持。关于违约金金额，虽然双方在合同中约定按日万分之五计算违约金，而本案中原告也已经主动调整了违约金，但庭审中，被告仍主张违约金过高。本院注意到，首先，该合同签订时原告已经知晓案外人即被告前夫户口在系争房屋内，而根据当时相关政策，户口迁出需要户口当事人本人予以配合才能够办理，故原告应当可以预见到系争房屋内户口长期无法迁出的可能性；其次，在房屋过户后，原、被告也就户口迁出事宜进行了积极的协商，被告对于户口逾期未迁并无明显主观恶意。故本院依据双方合同签订经过、合同履行情况、被告违约程度、原告损失等具体情况，对原告主张的违约金金额进行调整，酌情支持原告违约金9万元。

    综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：

    被告周X于本判决生效之日起十日内支付原告郑X自2015年1月1日起至2018年2月28日期间的违约金共计9万元。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案受理费减半收取计2，150元，由被告周X负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

    审判员聂X

    二〇一八年九月十日

    书记员张XX