潘XX与张XX、陈XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2015）沪二中民二（民）终字第504号

上诉人（原审被告）潘XX。

委托代理人傅XX，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）张XX。

被上诉人（原审原告）陈XX。

上列二名被上诉人之共同委托代理人王蕾，北京市天元律师事务所上海分所律师。

上诉人潘XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2013年2月24日，张XX、陈XX与潘XX签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定张XX、陈XX受让潘XX名下本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），转让价款计人民币（以下币种均为人民币）200万元。合同第十条约定“甲方（潘XX）未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙（张XX、陈XX）双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产权利转移及房地产交接）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际支付之日止”；合同补充条款（一）第5条约定“甲方应于2013年7月5日之前，向房地产所在地的公安派出所机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续”，第9条约定“甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任”。

合同签订后，张XX、陈XX支付了潘XX系争房屋转让价款，双方也已于2013年5月下旬办理了过户及交房手续。

系争房屋于签订买卖合同时户籍在册三人，分别为潘XX、潘XX丈夫朱XX、潘XX外孙金X某。潘XX夫妇的户口已迁出系争房屋，但金X某户口至今未迁出。

2014年3月，张XX、陈XX以潘XX迟迟未能将其外孙金X某的户口自系争房屋内迁出，已构成违约，张XX、陈XX原本可按约主张房屋总价日万之五即每日1，000元的违约金，基于潘XX该违约相较未交付房屋之违约程度略轻，张XX、陈XX予以酌减违约金为由，起诉至原审法院，请求判令潘XX向张XX、陈XX支付自2013年7月6日起至判决生效之日止的违约金（按每日400元计）。

原审法院经审理后认为，张XX、陈XX与潘XX签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立，双方均应按照合同约定予以履行。现潘XX未能按约将系争房屋内原有户口迁出，确实构成违约，张XX、陈XX有权追究潘XX责任。但鉴于双方已完成系争房屋买卖之交易，潘XX未迁出户口仅系未能履行合同附随义务，违约金金额应与其违约行为相当，故潘XX应付违约金金额由法院酌情确定。

原审法院据此作出判决：潘XX于判决生效后十日内支付张XX、陈XX违约金100，000元。

原审判决后，上诉人潘XX不服，向本院提起上诉称：一、双方签订的《上海市房地产买卖合同》未就户口迁移问题作出具体、明确的约定。张XX、陈XX明知系争房屋内有户口，在签订房地产买卖合同时也未约定预留尾款或约定逾期迁出户口的违约金以约束潘XX尽快迁出户口。因此，潘XX无需承担违约责任。二、张XX、陈XX未提供证据证明其实际损失，案外人金X某的户口迁移问题不属于民事诉讼范畴。三、潘XX在整个交易过程中，已作出巨大让步。张XX、陈XX在明知案外人金X某户口在系争房屋内，且潘XX与金X某父亲金家东之间有纠纷的情况下，仍与潘XX签订房地产买卖合同，其自身存在过错。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回张XX、陈XX的原审诉讼请求。

被上诉人张XX、陈XX答辩称：一、双方签订的《上海市房地产买卖合同》已就迁出户口的时间有明确约定。潘XX作为房屋产权人及户主，显然知晓原户口的所有状态，在此情形下，仍约定了迁出户口的条款，应视为潘XX在签订合同时对户口迁出有心理预期和打算。故该条款应视为双方真实意思表示，亦是潘XX承诺应履行的合同义务之一。二、买卖合同约定补充条款和买卖合同具有同等效力，系不可分割的部分。虽未在补充条款中约定违约责任及违约金，但补充条款（一）第9条就违约责任的适用，明确指向适用买卖合同第十条之规定。故双方当事人就违约责任及金额已有明确约定。三、张XX、陈XX提起的是民事诉讼，并未提起行政诉讼。潘XX关于本案是行政管辖范畴的辩称，理由不成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。潘XX与张XX、陈XX签订的《上海市房地产买卖合同》中，就系争房屋内原有户口迁出时间和逾期迁出的违约责任等作了约定，故潘XX理应按约迁出户口，逾期迁出的，则应承担违约责任。现潘XX未按照合同履行，理应承担相应的违约责任。原审法院根据本案的实际情况，酌情确定潘XX应承担的违约金数额，并无不妥，所作判决本院予以维持。潘XX的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2，700元，由上诉人潘XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　丁康威

代理审判员　　姚　跃

代理审判员　　俞XX

书　记　员　　汪XX

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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